① 대상인지부터 두 줄로 확인하세요
「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 별표 1 제3호는 개인(법인 외의 자)에 대해 이렇게 정합니다.
> 실제 거래가격이 6억원 이상인 주택을 매수하거나 투기과열지구 또는 조정대상지역에 소재하는 주택을 매수하는 경우
'또는'입니다. 규제지역이면 금액과 무관하게 대상이고, 규제지역이 아니어도 6억원 이상이면 대상입니다.
여기에 별표 1 제3호의2가 하나 더 있습니다. 법 제11조제1항에 따른 허가를 받아야 하는 구역, 즉 토지거래허가구역에 있는 주택을 매수하는 경우입니다. 이쪽도 금액과 관계없이 대상입니다. 허가를 받았다고 해서 계획서가 면제되지 않습니다.
법인이 주택의 매수인이면 별표 1 제2호나목에 따라 금액·지역과 상관없이 항상 냅니다.
② ⭐ 증빙서류까지 내야 하는 곳은 따로 있습니다
가장 많이 놓치는 구분입니다. 제출 대상이라고 해서 모두 증빙을 붙이는 것이 아닙니다.
별표 1 제3호가목 후단은 투기과열지구에 소재하는 주택의 거래계약을 체결한 경우 자금의 조달계획을 증명하는 서류를 첨부하도록 정합니다. 별표 1 제3호의2가목 후단도 같은 의무를 두는데, 이쪽은 토지거래허가구역이면 조건 없이 붙습니다.
정리하면 이렇습니다.
- 투기과열지구 → 계획서 + 증빙서류
- 토지거래허가구역 → 계획서 + 증빙서류
- 조정대상지역 → 계획서만
- 비규제지역 6억원 이상 → 계획서만
증빙 목록은 시행규칙 제2조제7항 각 호에 항목별로 있습니다. 예금액은 예금잔액증명서, 증여·상속은 증여세·상속세 신고서나 납세증명서, 대출은 금융거래확인서·부채증명서·대출신청서, 부동산 처분대금은 매매계약서나 임대차계약서입니다. 적은 항목 수만큼 서류가 늘어납니다.
③ 기한은 30일, 그런데 중개사가 신고하면 25일입니다
부동산 거래신고 자체가 거래계약의 체결일부터 30일 이내입니다(법 제3조제1항). 계획서는 그 신고서와 함께 냅니다(시행규칙 제2조제6항). 신고서와 분리해서 내고 싶으면 같은 조 제9항에 따라 역시 30일 안에 별도로 낼 수 있습니다.
⭐ 공인중개사가 신고하는 거래라면 숫자가 하나 더 생깁니다. 시행규칙 제2조제10항은 매수인이 신고하려는 자에게 계약 체결일부터 25일 이내에 계획서를 제공하도록 하고, 이 기간에 제공하지 않으면 매수인이 별도로 제출해야 한다고 정합니다.
기준일은 잔금일도 등기일도 아니라 계약 체결일입니다.
④ 대출이 아직 안 나왔다면 사유서로 갑니다
계약 직후에 내는 서류인데 대출 실행은 보통 잔금 때입니다. 시행규칙 제2조제7항 후단이 이 상황을 직접 정해 두었습니다.
> 제출일을 기준으로 주택취득에 필요한 자금의 대출이 실행되지 않았거나 본인 소유 부동산의 매매계약이 체결되지 않은 경우 등 항목별 금액 증명이 어려운 경우에는 그 사유서를 첨부해야 한다
증빙을 만들려고 기한을 넘기는 것이 더 나쁜 선택입니다. 사유서는 기한을 지키라고 마련해 둔 장치입니다.
⑤ 매수인이 단독으로 서명합니다
부동산거래계약 신고서는 매도인과 공동으로 서명·날인하지만, 이 계획서는 시행규칙 제2조제6항에 따라 매수인이 단독으로 서명 또는 날인해 냅니다. 매수인이 여러 명이면 각자 따로 작성하고, 합산 금액이 거래신고된 주택거래금액과 일치해야 합니다.
⑥ ⭐ 거짓으로 적으면 과태료가 집값에 비례합니다
계획서라는 이름 때문에 가볍게 보기 쉬운데, 원본 유의사항 2번은 미제출과 거짓 작성에 대해 법 제28조제2항 또는 제3항의 과태료를 지목합니다.
제28조제3항은 취득가액의 100분의 10 이하를 정하고 있고, 구체적 기준은 시행령 [별표] 「과태료의 부과기준」 다목에 있습니다. 실제 거래가격 외의 사항을 거짓으로 신고한 경우가 취득가액의 100분의 2입니다. 자금조달계획서의 내용이 여기에 해당합니다. 10억원 주택이면 2천만원입니다.
또한 유의사항 1번에 따라 이 계획서는 국세청 등 관계기관에 통보되어 관련 세법에 따른 조사 시 참고자료로 활용됩니다. ④ 증여·상속란에 '증여세 신고 여부'를 √표시하는 칸이 있는 이유입니다.
⑦ 토지는 서식이 다릅니다
토지를 매수하는 경우는 별지 제1호의4서식 「토지취득자금 조달 및 토지이용계획서」입니다. 대상 금액도 따로 정해져 있어(수도권등 1억원, 그 외 지역 6억원) 이 서식과 혼동하면 처음부터 다시 해야 합니다.
어떻게 하나요
작성 방법과 항목별 안내는 주택취득자금 조달 및 입주계획서에 정리해 두었습니다. 국토교통부 공식 원본 HWP·PDF도 함께 내려받을 수 있습니다.