주택취득자금 조달 및 입주계획서

필요 서류

• 주택취득자금 조달 및 입주계획서 1부 (이 서식 · 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 별지 제1호의3서식)
• 부동산거래계약 신고서 (별지 제1호서식 — 이 계획서는 신고서 접수 전에는 따로 낼 수 없습니다)
• [투기과열지구·토지거래허가구역만] 예금잔액증명서 등 예금 금액을 증명할 수 있는 서류 (② 금융기관 예금액을 적은 경우)
• [투기과열지구·토지거래허가구역만] 주식거래내역서 또는 예금잔액증명서 (③ 주식·채권 매각대금을 적은 경우)
• [투기과열지구·토지거래허가구역만] 증여세·상속세 신고서 또는 납세증명서 (④ 증여·상속을 적은 경우)
• [투기과열지구·토지거래허가구역만] 소득금액증명원 또는 근로소득 원천징수영수증 (⑤ 현금 등 그 밖의 자금을 적은 경우)
• [투기과열지구·토지거래허가구역만] 외국환신고(확인)필증 등 (⑤에 외국환에 관한 사항을 적은 경우)
• [투기과열지구·토지거래허가구역만] 부동산 매매계약서 또는 부동산 임대차계약서 (⑥ 부동산 처분대금 등을 적은 경우)
• [투기과열지구·토지거래허가구역만] 금융거래확인서·부채증명서 또는 금융기관 대출신청서 (⑧ 금융기관 대출액 합계를 적은 경우)
• [투기과열지구·토지거래허가구역만] 부동산 임대차계약서 (⑨ 임대보증금을 적은 경우)
• [투기과열지구·토지거래허가구역만] 금전을 빌린 사실과 그 금액을 확인할 수 있는 서류 (⑩·⑪ 회사지원금·사채·그 밖의 차입금을 적은 경우)
• 증빙이 어려운 경우의 사유서 (대출이 아직 실행되지 않았거나 본인 소유 부동산의 매매계약이 체결되지 않은 경우 등 — 시행규칙 제2조제7항 후단)
• 매수인 신분증명서 (주민등록증·운전면허증·여권 등 — 시행규칙 제2조제12항)

작성 순서

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   ⭐ 내가 제출 대상인지부터 확인한다 — 6억 또는 규제지역

   모든 주택 거래에 이 계획서가 따라붙는 것은 아닙니다. 제출 대상은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 별표 1이 정합니다. 개인(법인 외의 자)은 별표 1 제3호에 따라 ① 실제 거래가격이 6억원 이상인 주택을 매수하거나 ② 투기과열지구 또는 조정대상지역에 소재하는 주택을 매수하는 경우에 냅니다. 둘은 'または'가 아니라 '또는'입니다. 규제지역이면 금액이 얼마든 대상이고, 비규제지역이라도 6억원 이상이면 대상입니다. 여기에 더해 별표 1 제3호의2는 법 제11조제1항에 따른 허가를 받아야 하는 구역, 즉 토지거래허가구역에 소재하는 주택을 매수하는 경우를 따로 규정합니다. 이 경우도 금액과 무관하게 대상입니다. 법인이 주택의 매수인이면 별표 1 제2호나목에 따라 금액·지역과 관계없이 언제나 제출 대상입니다. 반대로 매수인 중에 국가등이 포함되어 있으면 제3호의 적용에서 제외됩니다.

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   증빙서류가 필요한 구역인지 갈라 본다 — 여기서 준비물이 달라진다

   같은 제출 대상이라도 계획서만 내면 되는 경우와, 계획서에 증빙서류까지 붙여야 하는 경우가 갈립니다. 별표 1 제3호가목은 '이 경우 투기과열지구에 소재하는 주택의 거래계약을 체결한 경우 매수자는 자금의 조달계획을 증명하는 서류로서 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부해야 한다'고 후단에 적어 두었습니다. 별표 1 제3호의2가목도 같은 문장을 두고 있는데, 이쪽은 토지거래허가구역이면 조건 없이 첨부 대상입니다. 정리하면 투기과열지구와 토지거래허가구역은 증빙까지, 조정대상지역과 비규제지역 6억원 이상은 계획서만입니다. 이 구분을 모르고 증빙 없이 창구에 가면 그 자리에서 보완 요구를 받습니다.

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   기한을 잡는다 — 계약 체결일부터 30일

   부동산 거래신고 자체가 법 제3조제1항에 따라 거래계약의 체결일부터 30일 이내입니다. 이 계획서는 시행규칙 제2조제6항에 따라 그 신고서를 제출할 때 함께 냅니다. 다만 같은 조 제9항은 매수인이 신고서와 분리해서 내기를 원하는 경우 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 별도로 제출할 수 있도록 하고 있습니다. 기준일은 잔금일도 등기일도 아니고 계약 체결일입니다.

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   ⭐ 중개사가 신고한다면 25일을 따로 센다

   실무에서 가장 자주 새는 지점입니다. 공인중개사가 거래계약서를 작성·교부하면 법 제3조제3항에 따라 신고 의무는 중개사에게 있습니다. 그런데 계획서는 매수인이 작성하는 서류입니다. 그래서 시행규칙 제2조제10항은 매수인 외의 자가 계획서를 제출하는 경우, 매수인이 신고하려는 자에게 거래계약의 체결일부터 25일 이내에 계획서를 제공해야 하고, 이 기간 안에 제공하지 않으면 매수인이 별도로 제출해야 한다고 정하고 있습니다. 30일이 아니라 25일입니다. 중개사에게 맡겨 두었다고 안심하고 있다가 25일이 지나면 의무가 매수인 본인에게 돌아옵니다.

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   자기자금을 항목별로 나눈다 (②~⑦)

   작성방법 2번은 ②부터 ⑥까지에 자기자금을 종류별로 구분해 중복되지 않게 적으라고 정합니다. ② 금융기관 예금액은 본인 명의 예금·적금, ③ 주식·채권·가상화폐 매각대금은 본인 명의 유가증권 매각액, ④ 증여·상속은 받은 자금과 신고 여부·관계, ⑤ 현금 등 그 밖의 자금은 ②~⑥ 어디에도 안 들어가는 본인 자산, ⑥ 부동산 처분대금 등은 본인 소유 부동산 매도·기존 임대보증금 회수·재건축 종전 권리가액입니다. ⑦ 소계는 ②~⑥의 합계입니다. 중복 기재가 보완 요구의 가장 흔한 원인입니다.

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   차입금을 항목별로 나눈다 (⑧~⑫)

   작성방법 9번은 ⑧부터 ⑪까지에 자기자금을 제외한 차입금 등을 종류별로 구분해 중복되지 않게 적으라고 정합니다. ⑧ 금융기관 대출액 합계는 대출별 금액과 금융기관명을 각각 적고, 주택담보대출이 있으면 기존 주택 보유 여부에 √표시를 합니다. 이때 신고 대상인 그 주택은 세지 않고, 분양권·입주권 같은 주택을 취득할 수 있는 권리와 지분 보유는 포함해 셉니다. ⑨ 취득주택의 임대보증금, ⑩ 회사지원금·사채, ⑪ 그 밖의 차입금(관계 표시 포함) 순으로 적고 ⑫ 소계에 합계를 적습니다.

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   ⑬ 합계와 총 거래금액을 맞춘다

   ⑬ 합계는 ⑦과 ⑫의 합계액입니다(작성방법 14번). 이 값은 아래 ⑭의 총 거래금액과 같아야 합니다. 매수인이 여러 명이면 각 매수인별로 계획서를 작성하고, 각자의 금액을 합산한 총 금액이 거래신고된 주택거래금액과 일치해야 합니다(작성방법 1번). 숫자가 맞지 않으면 내용을 보기 전에 보완부터 요구받습니다.

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   ⑭ 지급방식을 적는다 — 현금이면 사유까지

   ⑮ 계좌이체 금액은 금융기관을 통해 자금지급 확인이 가능한 금액, ⑯ 보증금·대출 승계 금액은 매도인으로부터 승계했거나 승계 예정인 금액, ⑰ 현금 및 그 밖의 지급방식 금액은 그 외의 방식으로 지급했거나 지급 예정인 금액입니다. 작성방법 18번은 ⑰에 대해 '계좌이체가 아닌 현금(수표) 등의 방식으로 지급하는 구체적인 사유를 적습니다'라고 따로 요구합니다. 금액만 적고 사유를 비워 두면 반드시 되돌아옵니다.

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   ⑱ 입주 계획을 표시한다 — 주민등록상 세대가 기준

   거래계약을 체결한 이후 첫 입주자 기준으로 표시합니다. 작성방법 19번은 '본인입주'를 매수자 및 주민등록상 동일 세대원이 함께 입주하는 경우로, '본인 외 가족입주'를 매수자와 주민등록상 세대가 분리된 가족이 입주하는 경우로 정의합니다. 임대는 전·월세, 재건축 추진 또는 멸실 후 신축 등 해당 주택에 입주도 임대도 하지 않는 경우는 '그 밖의 경우'입니다. 다세대·다가구 등 2세대 이상이면 항목별로 중복해서 적을 수 있습니다.

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    매수인이 단독으로 서명·날인해 제출한다

    시행규칙 제2조제6항은 '매수인이 단독으로 서명 또는 날인한' 계획서를 제출하도록 정합니다. 매도인과 공동으로 서명하는 부동산거래계약 신고서와 다릅니다. 제출처는 주택 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장이고, 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서도 신청할 수 있습니다. 제출할 때 주민등록증·운전면허증·여권 등 신분증명서를 보여 주어야 합니다(제2조제12항).

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    증빙이 어렵다면 사유서를 붙인다

    시행규칙 제2조제7항 후단은 '자금조달·입주계획서의 제출일을 기준으로 주택취득에 필요한 자금의 대출이 실행되지 않았거나 본인 소유 부동산의 매매계약이 체결되지 않은 경우 등 항목별 금액 증명이 어려운 경우에는 그 사유서를 첨부해야 한다'고 정합니다. 계약 직후에 계획서를 내는 이상 대출이 아직 안 나온 것은 흔한 일입니다. 증빙을 못 만든다고 기한을 넘기지 말고 사유서를 붙여 기한 안에 내는 것이 맞습니다.