부동산매매계약서

필요 서류

• 부동산매매계약서 원본 (계약을 원인으로 한 소유권이전등기에는 검인받은 계약서를 내는 것이 원칙이지만, 매매는 부동산거래계약 신고필증을 받으면 검인을 받은 것으로 봅니다 — 부동산등기 특별조치법 제3조제1항, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조제6항)
• 매도인 등기필정보(등기권리증)·부동산 매도용 인감증명서·인감도장 (부동산등기법 제50조제2항, 부동산등기규칙 제60조제1항제1호)
• 부동산 등기사항전부증명서·토지대장·건축물대장
• 매수인 주민등록등본, 매도인 주민등록초본(주소 변동 이력 포함)
• 부동산거래계약 신고필증 (실거래 신고 후 발급 · 매매 등기 신청 시 첨부 — 부동산등기규칙 제124조제2항)
• 취득세 납부영수증 (등기 신청서를 접수하는 날까지 신고·납부 — 지방세법 제20조제4항)

작성 순서

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   계약 전 등기부·대장 확인

   등기사항전부증명서를 발급받아(인터넷등기소 기준 열람 700원·발급 1,000원 — 등기사항증명서 등 수수료규칙 제2조제2항·제3조제2항) 소유자가 매도인 본인인지, 근저당권·가압류·전세권 같은 권리제한이 걸려 있는지 확인합니다. 토지대장·건축물대장으로 지목·면적·용도가 등기부와 일치하는지도 함께 봅니다. 계약 당일 발급본으로 다시 한 번 확인하는 것이 안전합니다.

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   부동산의 표시 기재

   소재지, 토지의 지목·면적, 건물의 구조 및 용도·면적을 등기부 표제부에 적힌 그대로 옮겨 적습니다. 아파트 등 집합건물은 동·호수와 전유부분 면적, 대지권 비율까지 기재합니다.

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   매매대금과 지급 일정 확정

   총 매매대금과 계약금·중도금·잔금의 금액, 그리고 중도금·잔금의 지급 날짜를 적습니다. 계약금 비율은 법에 정해져 있지 않고 통상 매매대금의 10% 안팎으로 정합니다. 계약금을 주고받은 뒤 중도금이 지급되기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다(계약서 제8조제1항). 민법 제565조제1항도 당사자 사이에 다른 약정이 없으면 '당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지' 같은 방식의 해제를 인정합니다.

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   특약사항 정리 후 서명·날인

   잔금일 이전 근저당권 말소, 임차인 명도, 관리비·공과금 정산 기준일, 하자 처리 방법 등 다툼이 생길 수 있는 부분을 특약으로 적습니다. 계약서 제9조의 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 부당하게 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있습니다(민법 제398조제2항·제4항). 계약서 2통을 작성해 매도인·매수인이 각각 서명 또는 날인하고 1통씩 보관합니다.

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   30일 내 부동산거래신고

   계약 체결일부터 30일 이내에 부동산 소재지 시·군·구청에 실제 거래가격 등을 신고해야 합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조제1항). 공인중개사가 거래계약서를 작성·교부했다면 그 개업공인중개사가 신고하고(같은 조 제3항), 직거래라면 매도인과 매수인이 공동으로 신고합니다. 한쪽이 신고를 거부하면 다른 쪽이 단독으로 신고할 수 있습니다(같은 조 제2항). 신고하지 않으면 500만원 이하의 과태료 대상입니다(제28조제2항제1호). 신고필증을 받으면 매수인은 검인을 받은 것으로 보고(제3조제6항), 이 신고필증은 등기 신청 때 첨부합니다(부동산등기규칙 제124조제2항). 신고한 뒤 계약이 해제·무효·취소되면 확정된 날부터 30일 이내에 해제등 신고도 해야 합니다(제3조의2제1항). 주택은 거래 조건에 따라 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 함께 내야 할 수 있습니다.

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   잔금 지급과 동시에 소유권이전등기

   잔금을 치르면서 매도인에게 등기필정보(등기권리증)·매도용 인감증명서 등 등기서류를 받습니다. 취득세는 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부해야 하고(지방세법 제20조제1항), 매매 같은 유상승계취득은 사실상의 잔금지급일이 취득일입니다(같은 법 시행령 제20조제2항). 그 60일 안에 등기를 하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부해야 합니다(지방세법 제20조제4항). 소유권이전등기 자체에도 기한이 있습니다. 매매처럼 서로 대가를 주고받는 계약은 반대급부의 이행이 완료된 날(잔금 지급일)부터 60일 이내에 등기를 신청해야 하고(부동산등기 특별조치법 제2조제1항제1호), 상당한 사유 없이 미루면 과태료 대상입니다(같은 법 제11조). 부동산 소유권은 등기해야 넘어옵니다(민법 제186조).