양도소득과세표준 신고 및 납부계산서

필요 서류

• 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서 1부 (이 서식 앞쪽)
• 양도소득금액 계산명세서(부표 1) 1부 — 양도가액·취득가액·필요경비·장기보유특별공제를 적는 필수 부표 (주식은 부표 2, 파생상품은 부표 2의2)
• 매매계약서(또는 증여계약서) 사본 1부 — 양도 계약서와 취득 당시 계약서 모두
• 필요경비에 관한 증빙서류 1부 (취득세 영수증, 법무사·중개 수수료 영수증, 자본적지출 세금계산서·이체내역)
• 감면신청서, 세액공제 신청서 및 수용확인서 등 1부 — 감면을 받는 경우
• 그 밖에 양도소득세 계산에 필요한 서류 1부
• 취득가액 및 필요경비계산 상세명세서 — 환산취득가액으로 신고하는 경우
• 주민등록표초본(주소 변동 이력 포함) — 1세대1주택 비과세·거주요건을 따지는 경우

작성 순서

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   예정신고인지 확정신고인지부터 정한다

   부동산·부동산에 관한 권리를 팔았다면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 합니다. 3월 15일 잔금을 받았다면 5월 31일까지입니다. 주식은 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내(상반기 양도분은 8월 31일)입니다. 원본 서식 맨 윗줄에 '2010. 1. 1. 이후 양도분부터는 양도소득세 예정신고를 하지 않으면 가산세가 부과됩니다'라고 적혀 있습니다. 한 해에 두 건 이상 팔아 합산이 필요하거나 예정신고를 놓쳤다면 다음 해 5월 1일~31일에 확정신고를 합니다.

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   양도일과 취득일을 확정한다

   양도소득세의 거의 모든 계산이 이 두 날짜에서 시작합니다. 원칙은 '대금을 청산한 날(잔금일)'이고, 잔금일이 분명하지 않거나 잔금 전에 등기를 넘겼다면 등기접수일이 기준입니다. 계약일이 아닙니다. 이 날짜로 보유기간이 정해지고, 보유기간이 세율(1년 미만 70%, 2년 미만 60% 등)과 장기보유특별공제, 1세대1주택 비과세 판정을 모두 좌우합니다.

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   부표 1(양도소득금액 계산명세서)을 먼저 채운다

   앞쪽 ④ 양도소득금액은 직접 계산하는 칸이 아니라 부표 1의 ⑱ 양도소득금액 합계액을 옮겨 적는 칸입니다(작성방법 5번). 부표 1에서 양도가액(실지거래가액) − 취득가액 − 기타 필요경비 = 양도차익을 구하고, 여기서 장기보유특별공제를 빼면 양도소득금액이 나옵니다. 필요경비에는 취득세, 법무사·중개 수수료, 발코니 확장·새시 교체 같은 자본적지출이 들어갑니다. 도배·장판·싱크대 교체 같은 수익적지출은 들어가지 않습니다.

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   ① 신고인·② 양수인·③ 세율구분을 적는다

   신고인은 판 사람(양도인)입니다. 내·외국인과 거주구분 체크란에 표시하고, 비거주자면 거주지국·국적과 ISO 코드를 함께 적습니다. ② 양수인란은 양도물건별로 적고 여러 명이면 지분을 적습니다. ③ 세율구분은 원본 3~4쪽의 '과세대상자산 및 세율' 표에서 코드를 골라 적습니다. 일반적인 토지·건물·부동산에 관한 권리는 1-10(6~45%), 1년 미만 보유 주택·조합원입주권·분양권은 1-46(70%), 미등기 양도는 1-30(70%)입니다.

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   ④~⑧ 과세표준을 계산한다

   ④ 양도소득금액(부표 1에서 이관) + ⑤ 기신고·결정·경정된 양도소득금액 − ⑥ 소득감면대상 소득금액 − ⑦ 양도소득기본공제 = ⑧ 과세표준입니다. ⑦ 기본공제는 연 250만원이고, 그 해에 먼저 판 자산부터 차례대로 공제합니다. 미등기양도자산은 기본공제를 받지 못합니다. ⑤는 같은 해에 이미 다른 부동산을 팔아 신고한 적이 있을 때 채우는 칸으로, 양도소득세는 1년 단위로 합산해 누진세율을 적용하기 때문에 반드시 합산해야 합니다.

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   ⑨~⑱ 세율을 적용하고 세액을 뽑는다

   ⑧ 과세표준에 ⑨ 세율을 곱하고 누진공제액을 빼면 ⑩ 산출세액입니다. 일반세율은 2021. 1. 1. 이후 양도분부터 6~45%입니다. 여기서 ⑪ 감면세액, ⑫ 외국납부세액공제, ⑬ 원천징수세액공제, ⑭ 연금계좌세액공제, ⑮ 전자신고세액공제(홈택스 직접 신고 2만원)를 빼고, ⑯ 가산세를 더하고, ⑰ 기신고·결정·경정세액을 빼면 ⑱ 납부할 세액이 됩니다. 계산식은 서식에 그대로 인쇄되어 있습니다.

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   분납·환급계좌·세무대리인란을 정리하고 서명한다

   납부할 세액이 1,000만원을 넘으면 ⑲ 분납할 세액을 적어 납부기한 다음 날부터 2개월 이내에 나눠 낼 수 있습니다(2,000만원 이하면 1,000만원 초과분, 2,000만원 초과면 50% 이하). 감면을 받았다면 ㉒~㉚ 농어촌특별세 칸(감면세액의 20%)을 채웁니다. 돌려받을 세액이 있으면 ㉛·㉜에 본인 명의 계좌를 적습니다. 마지막으로 신고 연월일과 신고인 서명을 하고 '○○세무서장 귀하'에 양도인 주소지 관할 세무서를 적습니다.

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   지방소득세를 따로 신고한다

   양도소득세를 신고했다고 끝이 아닙니다. 양도소득분 개인지방소득세(양도소득세액의 10%)를 위택스 또는 시·군·구청에 따로 신고·납부해야 합니다. 서식도 다릅니다(지방세법 시행규칙 [별지 제40호의11서식]). 홈택스에서 양도소득세를 전자신고하면 위택스로 신고자료를 넘겨주는 연계 기능이 있으니 이어서 처리하는 편이 안전합니다.