① 결론부터 — 대부분은 과세되지 않지만, 집값이 약 13억 2천만원을 넘으면 따져 봐야 합니다
근거는 「상속세 및 증여세법」 제37조제1항입니다.
> 제37조(부동산 무상사용에 따른 이익의 증여) ① 타인의 부동산(그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.
여기서 걸러지는 경우가 두 가지입니다.
- 부모님과 같이 사는 집 — 괄호 안 제외 규정에 따라 이 조문 자체가 적용되지 않습니다.
- 무상사용 이익이 1억원 미만 — 「상속세 및 증여세법 시행령」 제27조제4항이 기준금액을 1억원으로 정합니다.
② '무상사용 이익'은 이렇게 계산합니다
시행령 제27조제3항과 시행규칙 제10조가 계산법을 정합니다.
1. 각 연도의 이익 = 부동산 가액 × 연 2% (시행규칙 제10조제2항)
2. 무상사용 기간은 5년으로 봅니다(시행령 제27조제3항).
3. 5년 치를 연 10%로 할인해 현재가치로 합칩니다(시행규칙 제10조제3항: 각 연도 이익 ÷ (1+10/100)ⁿ).
할인계수 합계가 약 3.7908이므로, 결국 5년 치 이익 ≈ 부동산 가액 × 2% × 3.7908 ≈ 부동산 가액 × 7.58%입니다. 이 값이 1억원 이상이 되는 집값은 약 13억 1,899만원입니다.
| 부동산 가액 | 1년 이익(2%) | 5년 환산 이익 | 1억원 기준 |
|---|---|---|---|
| 10억원 | 2,000만원 | 약 7,582만원 | 미만 → 과세 제외 |
| 13억원 | 2,600만원 | 약 9,856만원 | 미만 → 과세 제외 |
| 14억원 | 2,800만원 | 약 1억 614만원 | 이상 → 과세 |
| 15억원 | 3,000만원 | 약 1억 1,372만원 | 이상 → 과세 |
| 20억원 | 4,000만원 | 약 1억 5,163만원 | 이상 → 과세 |
여기서 '부동산 가액'은 같은 법 제4장에 따라 평가한 가액으로, 시가가 원칙입니다. 아파트처럼 매매 사례가 있는 경우 공시가격보다 높게 잡힐 수 있다는 점을 염두에 두세요.
③ 1억원을 넘으면 '넘은 부분'이 아니라 '전액'이 증여재산입니다
조문은 '기준금액 미만인 경우는 제외'라고만 할 뿐, 1억원을 빼고 계산하라고 하지 않습니다. 15억원짜리 집이라면 약 1억 1,372만원 전부가 증여재산가액이 됩니다.
여기서 성인 자녀는 직계존속에게서 받은 증여에 대해 10년간 합산 5,000만원의 증여재산공제(제53조제2호)를 받을 수 있습니다. 다른 증여가 전혀 없었다고 가정하면
- 과세표준 ≈ 1억 1,372만원 − 5,000만원 = 약 6,372만원
- 세율(제56조 → 제26조): 1억원 이하 구간 10% → 산출세액 약 637만원
입니다. 10년 안에 부모님께 받은 다른 증여가 있으면 공제 한도가 이미 줄어 있어 세금이 더 커집니다. 신고세액공제 같은 세부 계산은 빠진 대략의 수치입니다.
④ 언제 신고하나요 — 무상사용을 시작한 날이 증여일
증여일은 무상 사용을 개시한 날이고, 신고기한은 제68조제1항에 따라 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다. 5년이 넘게 계속 살면, 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 무상사용을 시작한 것으로 보아 다시 계산합니다(시행령 제27조제3항).
⑤ 자주 묻는 변형 사례
- 형제가 같이 사는 경우 — 각자 사용 면적이 분명하지 않으면 같은 면적을 쓴 것으로 보고, 부모와 가까운 친족이 2명 이상이면 최근친 중 최연장자를 대표 무상사용자로 봅니다(시행령 제27조제2항, 시행규칙 제10조제1항).
- 월세를 조금이라도 내는 경우 — '무상'이 아니므로 제37조 대신, 시가보다 낮은 대가로 부동산 임대용역을 받은 이익(제42조, 시행령 제32조)을 따져 봐야 할 수 있습니다. 판단 기준이 달라지니 따로 확인이 필요합니다.
- 집 자체를 넘겨받는 경우 — 무상사용이 아니라 부동산 증여입니다. 이때는 증여계약서를 쓰고 증여세를 신고합니다.
신고서 작성법은 증여세 과세표준신고 및 자진납부계산서에 칸별로 정리해 두었습니다.
여기 적은 내용은 「상속세 및 증여세법」·같은 법 시행령·시행규칙 조문을 원문으로 확인해 정리한 일반적인 설명입니다. 부동산 가액을 얼마로 평가하는지, 함께 거주로 볼 수 있는지, 과거 증여와 어떻게 합산되는지에 따라 결론이 달라집니다. 실제 신고 여부는 세무사와 상담하시거나 국세청 국세상담센터(국번없이 126) 또는 관할 세무서에 확인해 보시길 권합니다.