가족 간 계약이든 직거래든, 공인중개사 없이 쓴 임대차계약서도 법적으로 유효합니다. 중요한 것은 계약서에 무엇이 들어가느냐입니다.
직접 쓸 때는 법무부 주택임대차표준계약서를 쓰는 것이 가장 안전합니다. 보증금·차임, 임대차 기간, 수리비 부담, 계약갱신 같은 필수 항목이 짜여 있고, 미납 국세·선순위 확정일자 확인란처럼 직거래에서 놓치기 쉬운 부분도 표에 포함돼 있습니다.
계약서 작성 전에는 등기사항전부증명서를 떼서 집주인 본인 여부와 근저당 금액을 확인하세요.
계약서를 썼다면 잔금·이사 후 바로 전입신고 + 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과라면 계약일부터 30일 이내 주택임대차계약 신고(확정일자 자동 부여) 의무도 있습니다. 신고 대상 지역은 특별자치시·특별자치도·시·구와 광역시·경기도의 군이며, 도의 군 지역은 제외됩니다(부동산거래신고법 시행령 제4조의3).
법무부가 국토교통부·서울시와 함께 만든 주택 전세·월세 계약의 공식 표준 양식입니다. 보증금·차임·관리비, 임대차기간, 입주 전 수리, 계약갱신요구권, 미납 국세와 선순위 확정일자 확인란까지 임차인 보호에 필요한 항목이 모두 들어 있습니다. 법무부 2023. 10. 6. 개정 원본을 그대로 재현했습니다.
보증금 6천만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과인 주택 임대차 계약을 계약 체결일부터 30일 이내에 신고하는 서식입니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2제1항과 같은 법 시행령 제4조의3에 근거하며, 대상 지역은 특별자치시·특별자치도·시·자치구, 그리고 광역시·경기도의 군입니다. 보증금과 차임 변동 없이 기간만 연장하는 갱신 계약은 신고 대상이 아닙니다. 임대인·임차인이 공동으로 신고하는 것이 원칙이지만, 한쪽이 서명·날인한 신고서에 계약서를 첨부하거나 당사자 서명이 있는 계약서만 내도 공동 신고로 봅니다(시행규칙 제6조의2제3항·제9항). 임차인이 전입신고를 하면 임대차 신고를 한 것으로 보고(법 제6조의5제1항), 계약서를 제출해 접수가 완료되면 확정일자가 부여된 것으로 봅니다(같은 조 제3항). 신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 100만원 이하의 과태료 대상이며(법 제28조제5항제3호), 시행령 [별표 3]에 따라 미신고 기간과 계약금액에 따라 2만~30만원, 거짓 신고는 100만원입니다. 같은 법 시행규칙 [별지 제5호의2서식] 「주택 임대차 계약 신고서」(2023. 12. 29. 개정) 공식 원본을 재현했습니다.
주민등록법 제16조에 따라 이사한 날부터 14일 이내에 새 거주지 주민센터(또는 정부24)에 하는 신고입니다. 늦으면 5만원 이하 과태료(제40조제4항)가 부과되고, 세입자는 전입신고 다음 날부터 대항력을 얻습니다. 시행령 [별지 제15호서식] '전입신고서(세대 모두 이동)'을 원본대로 재현했습니다.