주택임대차계약 신고서

필요 서류

• 주택 임대차 계약 신고서 1부 (이 서식 · 시행규칙 [별지 제5호의2서식]) — 임대인·임차인 공동 서명 또는 날인
• 주택 임대차 계약서 — 한쪽만 서명한 신고서에 첨부하면 공동 신고로 봅니다(시행규칙 제6조의2제3항제1호). 당사자 서명이 있고 신고 사항이 모두 적힌 계약서만 내도 신고서를 낸 것으로 봅니다(제9항). 확정일자 부여는 계약서를 제출한 경우에 한합니다(법 제6조의5제3항)
• 계약서를 쓰지 않은 경우: 입금증·통장 거래내역 등 계약 체결 사실을 입증하는 서류 (시행규칙 제6조의2제3항제2호)
• 계약갱신요구권을 행사한 갱신 계약: 그 사실을 확인할 수 있는 서류 (제3항제3호)
• 신고인의 신분증명서 — 창구에서 제시 (제6항)
• 상대방이 신고를 거부해 단독으로 신고하는 경우: 단독신고사유서 (법 제6조의2제3항 · 시행규칙 제6조의2제5항)
• 대리인이 신고하는 경우: 위임장과 위임인의 신분증 사본 (시행규칙 제6조의5)

작성 순서

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   신고 대상인지 확인 — 금액·지역·갱신 여부

   세 가지를 봅니다. ① 금액: 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하면 대상입니다(시행령 제4조의3제1항). 둘 중 하나만 넘어도 해당합니다. ② 지역: 특별자치시·특별자치도·시·자치구, 그리고 광역시와 경기도에 있는 군입니다(같은 조 제2항). 경기도 밖 도(道)의 군 지역은 대상이 아닙니다. ③ 갱신: 보증금과 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 갱신 계약은 제외됩니다(제1항 괄호). 보증금이나 월세가 조금이라도 바뀌면 신고 대상입니다. 주택은 「주택임대차보호법」 제2조의 주택으로, 등기부상 용도가 아니라 실제 주거용으로 쓰는 건물이면 되고 오피스텔·고시원도 주거용이면 포함됩니다(법 제6조의2제1항).

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   기한 — 계약 체결일부터 30일, 변경·해제도 30일

   신고 기한은 임대차 계약을 체결한 날부터 30일 이내입니다(법 제6조의2제1항). 잔금일이나 입주일이 아니라 계약서에 서명한 날이 기준입니다. 계약금만 걸고 계약서를 쓴 날도 체결일입니다. 신고한 뒤 보증금·차임 등 임대차 가격이 바뀌거나 계약이 해제되면 그 변경·해제가 확정된 날부터 30일 이내에 변경 신고 또는 해제 신고를 해야 합니다(법 제6조의3제1항, [별지 제5호의4·제5호의5서식]). 이사와 함께 전입신고를 하면서 계약서를 제출하면 임대차 신고를 한 것으로 보므로(법 제6조의5제1항), 입주가 계약일부터 30일 안이라면 전입신고 한 번으로 끝낼 수 있습니다. 입주가 30일 뒤라면 전입신고를 기다리지 말고 먼저 신고하세요.

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   신고서 작성 — 시행규칙 제6조의2제1항의 여섯 가지

   신고서에는 ① 임대인·임차인의 성명·주소·주민등록번호(외국인은 외국인등록번호)·연락처 ② 임대차 목적물의 소재지·종류·임대 면적 ③ 보증금 또는 월 차임 ④ 계약 체결일과 계약 기간 ⑤ 갱신 계약이면 계약갱신요구권 행사 여부 ⑥ 중개한 개업공인중개사의 사무소 명칭·소재지·대표자·등록번호·전화번호를 적습니다(시행규칙 제6조의2제1항). 소재지는 도로명주소와 동·호수까지, 임대 면적은 계약서와 건축물대장의 면적을 적습니다. 종류는 아파트·연립·다세대·단독·다가구·오피스텔·고시원 중 해당하는 곳에 표시합니다. 갱신 계약은 종전 보증금·차임과 함께 갱신요구권을 행사했는지 표시하고, 행사했으면 그 사실을 확인할 서류를 붙입니다.

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   누가 어떻게 내나 — 공동 신고가 원칙, 계약서 한 장으로 갈음

   임대인과 임차인이 신고서에 공동으로 서명 또는 날인해 신고관청에 내는 것이 원칙입니다(시행규칙 제6조의2제2항). 실제로는 한쪽만 서명한 신고서에 임대차계약서를 첨부해 내면 공동으로 낸 것으로 보고(제3항), 당사자 서명이 있고 신고 사항이 모두 적힌 계약서만 제출해도 신고서를 낸 것으로 봅니다(제9항). 그래서 보통 임차인이 계약서를 들고 주민센터에 가거나 부동산거래관리시스템에 올리는 것으로 끝납니다. 상대방이 신고를 거부하면 단독신고사유서를 붙여 단독으로 신고할 수 있습니다(법 제6조의2제3항 · 시행규칙 제6조의2제5항). 공인중개사가 부동산거래계약시스템으로 계약을 체결했으면 별도 신고 없이 신고한 것으로 봅니다(제8항). 신고관청은 시·군·구이지만 조례로 읍·면·동장에게 위임할 수 있어(법 제6조의2제5항) 주택 소재지 주민센터에서 접수합니다. 창구에서는 신분증을 제시합니다(시행규칙 제6조의2제6항).

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   신고필증과 확정일자 — 계약서를 냈을 때만 확정일자

   신고관청은 내용을 확인한 뒤 지체 없이 [별지 제5호의3서식] 주택 임대차 계약 신고필증을 내줍니다(법 제6조의2제4항 · 시행규칙 제6조의2제7항). 신고 접수가 완료되면 「주택임대차보호법」 제3조의6제1항의 확정일자를 부여한 것으로 보는데, 이는 임대차계약서가 제출된 경우로 한정됩니다(법 제6조의5제3항). 신고서만 내고 계약서를 첨부하지 않았다면 확정일자는 따로 받아야 합니다. 확정일자는 우선변제권의 요건 중 하나일 뿐이므로, 주택의 인도와 전입신고(대항요건)를 갖춰야 경매·공매에서 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 받습니다(주택임대차보호법 제3조의2제2항). 신고 뒤 전입신고까지 마쳐야 보증금 보호가 완성됩니다.

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   안 하면 — 100만원 이하, 실제 부과는 2만~30만원

   임대차 신고나 변경·해제 신고를 하지 않거나(공동신고를 거부한 경우 포함) 거짓으로 하면 100만원 이하의 과태료 대상입니다(법 제28조제5항제3호). 실제 부과 금액은 시행령 [별표 3]이 미신고 기간과 계약금액으로 나눠 정합니다. 미신고 3개월 이하는 계약금액 1억원 미만 2만원부터 5억원 이상 5만원, 3개월 초과 6개월 이하는 4만~15만원, 6개월 초과 1년 이하는 6만~20만원, 1년 초과 2년 이하는 8만~25만원, 2년 초과 또는 공동신고 거부는 10만~30만원이며, 거짓 신고는 100만원입니다. 과태료는 신고관청이 부과·징수합니다(법 제28조제6항). 임대인과 임차인 모두 신고 의무자이므로 한쪽이 미루면 다른 쪽이 단독 신고로 기한을 지키는 편이 낫습니다.