임차권등기명령신청서

필요 서류

• 임차권등기명령신청서 1부 (이 서식 · 신청인 기명날인 또는 서명 — 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조제1항)
• 건물등기사항증명서 1통 — 임대인 소유로 등기된 주택 (규칙 제3조제1호). 등기되지 않은 주택이면 건축물대장 등 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면 (제2호)
• 임대차계약증서 사본 1통 — 확정일자가 찍힌 것 (규칙 제3조제3호·제4호). 확정일자를 받은 날이 등기부에 기록됩니다
• 주민등록등본(또는 초본) 1통 — 전입일자를 확인할 수 있는 것 (규칙 제3조제4호 '주민등록을 마친 날을 소명하는 서류')
• 임대차 종료를 증명하는 서류 — 계약해지 통지서(내용증명)·문자·갱신거절 통지 사본 등 (서식 안내 '계약해지통고서를 보낸 경우 사본 첨부')
• [별지] 부동산의 표시 목록 6부 — 주택의 일부만 임차한 경우에는 그 부분을 표시한 도면 첨부 (법 제3조의3제2항제2호 · 서식 안내)
• 등기부상 용도가 주거용이 아닌 경우(근린생활시설·사무실 등): 계약 때부터 지금까지 주거용으로 쓰고 있음을 증명하는 자료 — 건물 사진·거주사실확인서 등 (규칙 제3조제5호)
• 대리인이 신청하는 경우: 위임장과 인감증명서 (서식 안내)

작성 순서

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   언제 신청할 수 있나 — '임대차가 끝났는데' + '보증금을 못 받았을 때'

   「주택임대차보호법」 제3조의3제1항은 '임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우'에 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 두 조건이 모두 있어야 합니다. 첫째, 임대차가 끝나야 합니다. 기간이 만료됐거나, 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절을 통지해 만료일에 끝났거나(법 제6조제1항), 묵시적으로 갱신된 상태에서 해지를 통지하고 임대인이 받은 날부터 3개월이 지났거나(법 제6조의2), 서로 합의로 해지한 경우입니다. 계약 기간이 아직 남아 있으면 신청할 수 없습니다. 둘째, 보증금을 돌려받지 못했어야 합니다. 전부가 아니라 일부만 못 받은 경우에도 그 남은 금액에 대해 신청할 수 있습니다(규칙 제2조제1항제5호 '반환받지 못한 임차보증금액'). 법 제4조제2항은 임대차기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보므로, 기간이 끝났다고 임차인이 먼저 집을 비워 줄 의무는 없습니다. 집주인이 '다음 세입자가 들어오면 준다'고 하는 상황이 전형적인 신청 사유입니다.

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   왜 이사 '전에' 해야 하나 — 짐을 빼고 전출하면 대항력이 사라진다

   임차인을 지키는 두 권리는 대항력과 우선변제권입니다. 대항력은 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날부터 생기고(법 제3조제1항), 우선변제권은 여기에 확정일자를 더해 생깁니다(법 제3조의2제2항). 문제는 이 두 권리가 '주택의 인도와 주민등록'이 유지되는 동안만 살아 있다는 점입니다. 보증금을 못 받은 채 새집으로 이사하고 전입신고를 옮기면 그 순간 대항력이 없어지고, 집이 경매에 넘어가도 후순위로 밀립니다. 임차권등기명령은 이 공백을 메우는 제도입니다. 법 제3조의3제5항은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 경우에는 그대로 유지되며, '임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다'고 정합니다. 순서가 핵심입니다. 신청 → 법원 결정 → 등기부에 임차권등기 기록 → 그다음에 이사와 전출. 등기가 되기 전에 먼저 이사하면 제도의 의미가 없습니다. 등기사항증명서 을구에 '주택임차권'이 올라온 것을 확인한 뒤 짐을 빼세요.

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   어디에 내나 — 임차주택 소재지 관할 지방법원·지원·시·군법원

   법 제3조의3제1항은 관할을 '임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원'으로 정합니다. 내가 지금 사는 곳이 아니라 보증금을 못 받은 그 집의 소재지 기준입니다. 서식 상단의 '○○지방법원 귀중'에 그 법원 이름을 적습니다. 지원이나 시·군법원이 관할이면 '○○지방법원 ○○지원' 또는 '○○지방법원 ○○시법원'으로 적습니다. 임대인이 아니라 임차인이 신청인이고, 임대인이 피신청인입니다. 집주인이 여러 명이면 등기부의 공유자 전원을 피신청인으로 적습니다. 임차인이 법인이거나 임대인이 법인이면 성명·주민등록번호 대신 법인명·대표자·법인등록번호·본점 소재지를 적습니다(규칙 제2조제1항제2호). 보증금반환채권을 양수한 보증보험사·주택도시보증공사 등 금융기관이 임차인을 대위해 신청하는 경우도 있습니다(법 제3조의3제9항).

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   신청서에 무엇을 적나 — 규칙 제2조가 정한 9가지 + 신청이유의 세 날짜

   「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항은 신청서 기재사항을 아홉 가지로 정합니다. ① 사건의 표시(주택임차권등기명령신청) ② 임차인과 임대인의 성명·주소, 임차인의 주민등록번호 ③ 대리인이 신청하면 그 성명·주소 ④ 임대차의 목적인 주택의 표시(일부만 임차했으면 그 부분 도면) ⑤ 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임 ⑥ 신청의 취지와 이유 ⑦ 첨부서류의 표시 ⑧ 연월일 ⑨ 법원의 표시. 서식의 '아래' 1~5번(임대차계약일자·임차보증금액과 차임·주민등록일자·점유개시일자·확정일자)이 등기부에 그대로 기록되는 항목입니다(규칙 제6조). 신청이유에는 규칙 제2조제2항에 따라 임대차계약을 체결한 사실과 계약 내용, 계약이 끝난 원인, 그리고 대항력·우선변제권을 갖췄다면 '주택을 점유하기 시작한 날·주민등록을 마친 날·확정일자를 받은 날'을 적습니다. 이 세 날짜는 주민등록초본과 계약서의 확정일자 도장으로 증명하므로 서류와 한 글자도 다르지 않게 옮겨 적습니다. 주민등록일자와 점유개시일자(입주일)가 다르면 다른 대로 적고 점유개시일을 소명할 자료(이삿짐 영수증·관리비 납부 내역 등)를 붙입니다.

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   첨부서류와 [별지] 부동산의 표시 — 등기부와 한 글자도 다르지 않게

   규칙 제3조는 첨부서류를 정합니다. 임대인 소유로 등기된 주택이면 등기사항증명서, 등기되지 않은 주택이면 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면(건축물대장 등), 임대차계약증서, 점유개시일과 주민등록일을 소명하는 서류(주민등록초본), 확정일자가 찍힌 계약서, 그리고 등기부상 용도가 주거시설이 아니면 계약 때부터 지금까지 주거용으로 쓰고 있음을 증명하는 서류입니다. 서식 안내는 여기에 별지 부동산목록 6부, 계약해지통고서를 보냈으면 그 사본, 대리 신청이면 위임장과 인감증명서를 더합니다. [별지] 부동산의 표시는 등기사항증명서 표제부를 그대로 옮기는 부분입니다. 아파트·다세대주택 같은 집합건물은 '1동 건물의 표시(소재지번·도로명주소·구조·층수·용도·층별 면적)', '전유부분의 건물표시(동·호수·구조·면적)', '대지권의 목적인 토지의 표시(지번·지목·면적)', '대지권의 표시(소유권대지권·비율)' 순서로 적고 끝에 '끝.'을 붙입니다. 등기부와 표기가 다르면 법원이 보정을 명하거나 등기관이 등기를 못 하므로, 직접 타이핑하지 말고 등기사항증명서를 보고 그대로 옮기세요. 주택의 일부(방 한 칸 등)만 임차했으면 그 부분을 표시한 도면을 첨부합니다(법 제3조의3제2항제2호).

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   비용 — 인지 2,000원 · 등록면허세 6,000원 · 지방교육세 1,200원 · 송달료, 그리고 임대인에게 청구

   규칙 제2조제3항은 신청서에 2,000원의 인지를 붙이도록 정합니다. 임차권등기 자체에는 등록면허세가 붙는데, 지방세법 제28조제1항제1호마목의 '그 밖의 등기' 건당 6,000원이고, 여기에 등록면허세액의 100분의 20인 지방교육세 1,200원이 더해집니다(지방세법 제151조제1항제2호). 등록면허세는 부동산 소재지 시·군·구에 납부하고 영수증을 신청서에 붙입니다. 이 밖에 법원이 결정을 당사자에게 송달하는 송달료(당사자 수 × 회분)와 등기신청수수료가 있는데 금액이 대법원 규칙과 고시로 바뀌므로 접수 법원 안내 금액을 따르세요. 대리인 없이 직접 하면 전체 비용은 몇만 원 수준입니다. 그리고 이 비용은 돌려받을 수 있습니다. 법 제3조의3제8항은 '임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다'고 정합니다. 영수증을 모아 두었다가 보증금과 함께 청구하세요.

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   결정 뒤에 — 등기 확인 → 이사 → 보증금 받은 뒤 말소

   법원은 신청서와 소명자료만 보고 결정으로 재판하며(규칙 제4조제1항), 임대인에게 미리 알리지 않습니다. 결정이 나면 법원사무관등이 등기관에게 임차권등기 기입을 촉탁하고(규칙 제5조), 등기부 을구에 '주택임차권'이라는 등기목적과 함께 임대차계약일·보증금·차임·점유개시일·주민등록일·확정일자가 기록됩니다(규칙 제6조). 2023년 7월 19일 시행 개정으로 주택임차권등기명령은 임대인에게 결정을 송달하기 전에도 등기를 촉탁할 수 있게 되었습니다(규칙 제5조 단서 · 법 제3조의3제3항이 민사집행법 제292조제3항 준용). 집주인이 문을 안 열어 주거나 해외에 있어 송달이 안 돼도 등기는 됩니다. 등기사항증명서로 임차권등기를 확인한 뒤 이사하고 전입신고를 옮기면 됩니다. 신청이 기각되면 임차인은 항고할 수 있고(법 제3조의3제4항), 임대인은 결정에 이의신청을 할 수 있습니다(제3항제2호). 임차권등기가 된 집에 그 뒤 들어오는 세입자는 소액보증금 최우선변제를 받을 수 없어(제6항) 임대인이 새 세입자를 구하기 어려워집니다. 보증금을 돌려받으면 임차권등기를 말소해 주어야 하는데, 임대인의 보증금 반환이 먼저이고 임차인의 말소는 그다음입니다. 보증금을 끝내 안 주면 임차권등기는 그대로 둔 채 보증금반환청구 소송이나 지급명령으로 넘어갑니다.