> 먼저 답부터 — 조상땅 찾기는 돌아가신 분(또는 나) 명의로 남은 토지가 전국 어디에 있는지 한 번에 알려 주는 제도입니다. 법적 이름은 '지적전산자료 이용 신청'입니다(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제76조).
> - 누가: 토지소유자 본인, 또는 토지소유자가 사망했을 때 그 상속인(제76조제3항제1호·제2호)
> - 언제까지: 기한 없음. 안심상속(사망한 달 말일부터 1년)이 지나도, 수십 년 전 돌아가신 조부모 땅도 됩니다
> - 온라인: K-Geo플랫폼·정부24 — 2008. 1. 1. 이후 사망한 부모·배우자·자녀만(국토교통부 발표·지자체 안내 기준)
> - 방문: 가까운 시·군·구청에 신분증 + 제적등본·기본증명서 또는 가족관계증명서를 들고 직접 제출(국가공간정보센터 운영규정 제11조제3항)
> - 처리기간·수수료: 서식에 즉시 · 없음
추석, 고모의 한마디
정훈 씨(가명, 54세)는 작년 3월 아버지를 보냈습니다. 사망신고를 하던 날 주민센터 직원이 권한 대로 안심상속 원스톱서비스도 함께 신청했고, 일주일 뒤 토지 결과가 왔습니다. 아버지 명의 땅은 경기도 화성의 밭 한 필지. 형제들과 협의해 상속등기까지 마쳤고, 그걸로 끝이라고 생각했습니다.
올해 추석, 순천에 사는 고모(78세)가 차례상을 치우며 지나가듯 말했습니다. "너희 할아버지가 낙안에 논이랑 산이 좀 있었는데, 그거 다 어떻게 됐나 몰라." 할아버지는 정훈 씨가 일곱 살이던 1979년에 돌아가셨습니다. 아버지에게 그런 얘기를 들은 적이 없었습니다.
"안심상속에 안 나왔으면 없는 거 아니에요?" 정훈 씨의 말에 고모는 고개를 저었습니다. "그건 네 아버지 명의만 본 거잖아. 할아버지 명의는?"
안심상속과 조상땅 찾기, 무엇이 다른가
정훈 씨가 작년에 한 안심상속은 돌아가신 그 사람의 재산을 금융·세금·연금·자동차·토지까지 한꺼번에 조회하는 제도입니다. 대상자는 아버지였으니 할아버지 명의로 남아 있는 땅은 처음부터 조회 대상이 아니었습니다. 게다가 안심상속은 사망일이 속한 달의 말일부터 1년 안에만 신청할 수 있습니다(행정안전부 예규 「사망자 및 피후견인 등 재산조회 통합처리에 관한 기준」 제6조제4항). 할아버지는 47년 전에 돌아가셨습니다.
| 구분 | 안심상속 원스톱서비스 | 조상땅 찾기 |
|---|---|---|
| 조회 대상 | 금융·국세·지방세·연금·토지·건축물·자동차 등 | 토지만 |
| 신청 기한 | 사망한 달 말일부터 1년 | 없음 |
| 근거 | 재산조회 통합처리에 관한 기준(행안부 예규) | 공간정보관리법 제76조, 국가공간정보센터 운영규정 제11조 |
| 신청 서식 | 재산조회 통합처리 신청서 | 개인 신청자용 지적전산자료 이용신청서 |
돌아가신 지 1년 안이고 빚이 있는지도 궁금하다면 안심상속이 먼저입니다. 1년이 지났거나, 조부모처럼 오래전 돌아가신 분의 땅이 궁금하다면 조상땅 찾기입니다. 정훈 씨는 후자였습니다.
손자도 신청할 수 있나
지적전산자료(토지대장·임야대장을 전산화한 자료)에는 소유자의 이름·주민등록번호가 들어 있어 아무나 볼 수 없습니다. 원래는 이용 목적을 관계 중앙행정기관에 심사받아야 하는데(법 제76조제2항), 두 경우는 심사 없이 신청할 수 있습니다(같은 조 제3항, 시행령 제62조제3항제2호).
- 토지소유자가 자기 토지를 신청하는 경우
- 토지소유자가 사망해 그 상속인이 피상속인의 토지를 신청하는 경우
정훈 씨는 할아버지의 직접 상속인이 아닙니다. 할아버지가 돌아가셨을 때 상속인은 아버지와 큰아버지, 고모였습니다. 하지만 아버지가 상속받은 몫은 다시 정훈 씨 가족에게 상속됐으니, 정훈 씨는 아버지를 거쳐 할아버지 재산을 잇는 상속인입니다. 담당 부서에 전화로 물으니 "할아버지 제적등본과 아버님 기본증명서·가족관계증명서로 관계가 이어지면 접수된다"는 답이 돌아왔습니다. 이처럼 관계를 서류로 이어 보여 주는 것이 핵심입니다. 상속인이 아닌 친척이 단순히 궁금해서 조회할 수는 없습니다.
온라인으로 하려다 막힌 곳 — 첫 번째 함정은 '2008년'
정훈 씨는 먼저 정부24에서 '조상땅 찾기'를 검색했습니다. 국토교통부가 2022년 11월 도입한 온라인 조상땅 찾기는 국가공간정보통합플랫폼(K-Geo플랫폼)과 정부24에서 신청할 수 있고, 2026년 2월 12일부터는 행정정보 공동이용에 동의하면 가족관계증명서·기본증명서를 따로 올리지 않아도 된다고 국토교통부가 발표했습니다(2026. 2. 11. 보도).
그런데 신청 대상에서 막혔습니다. 지자체 안내에 따르면 온라인 조회는 2008년 1월 1일 이후 사망한 부모·배우자·자녀의 토지만 됩니다. 2008년은 호적제도가 가족관계등록제도로 바뀐 해라, 그 전에 돌아가신 분은 전산으로 상속관계를 바로 확인하기 어렵습니다. 1979년에 돌아가신 할아버지는 둘 다 해당하지 않았습니다(사망 시점도, '부모·배우자·자녀'라는 관계도). 사망일이나 주민등록번호를 전산으로 확인할 수 없을 때도 방문해야 합니다.
정리하면 이렇습니다.
- 2008년 이후 돌아가신 부모·배우자·자녀 → 온라인(K-Geo·정부24) 가능
- 조부모, 2008년 전에 돌아가신 분, 전산 확인이 안 되는 경우 → 이 신청서를 들고 방문
- 내 명의 땅 → 본인 신분증만 들고 방문(또는 온라인 '내 땅 찾기')
온라인 대상 범위와 절차는 바뀔 수 있으니 신청 화면 안내를 기준으로 하세요.
어느 구청으로 가나 — 땅이 있는 곳이 아니어도 된다
정훈 씨는 순천시청까지 내려가야 하나 고민했습니다. 그럴 필요는 없었습니다. 법은 전국 단위 지적전산자료를 국토교통부장관, 시·도지사 또는 지적소관청(시장·군수·구청장) 모두에 신청할 수 있게 정해 두었습니다(법 제76조제1항제1호). 그래서 사는 곳 가까운 시·군·구청에서 '전국' 범위로 신청하면 됩니다. 신청서도 수신인이 '국토교통부장관 / 시ㆍ도지사 / 시장ㆍ군수ㆍ구청장'으로 함께 인쇄돼 있습니다.
담당 부서 이름은 지자체마다 '토지정보과', '지적과', '부동산정보과' 등으로 다릅니다. 민원실에서 "조상땅 찾기 하러 왔다"고 하면 안내해 줍니다. 정훈 씨는 수원 집 근처 구청에 가기로 했습니다.
무엇을 들고 가나 — 두 번째 함정은 '제적등본'
신청서 하단 '지참물'과 '첨부서류' 칸이 그대로 준비물입니다(운영규정 제11조제3항).
- 신분증: 주민등록증(모바일 주민등록증 포함), 운전면허증, 여권 또는 주민등록번호가 포함된 장애인등록증
- 상속인임을 확인하는 서류: 제적등본, 기본증명서 또는 가족관계증명서 — 토지소유자가 사망해 상속인이 신청할 때만
- 위임장(별지 제5호서식): 대리인이 신청할 때만 + 위임자·대리인 신분증 사본 각 1부(같은 조 제4항)
정훈 씨가 처음 떼려던 건 가족관계증명서였습니다. 그런데 할아버지는 가족관계등록부가 생기기 전에 돌아가셔서 할아버지 기준 가족관계증명서가 나오지 않습니다. 이런 경우는 옛 호적을 정리한 제적등본이 필요합니다. 결국 정훈 씨는 할아버지 제적등본, 아버지 기본증명서(사망 사실), 아버지 기준 가족관계증명서(정훈 씨가 자녀임)를 함께 챙겼습니다. 할아버지 → 아버지 → 정훈 씨로 이어지는 줄이 서류로 보이게 한 것입니다.
칸 채우기 — '정보주체'는 땅 주인
신청서는 한 장이고 칸도 많지 않습니다. 정훈 씨가 잠깐 멈춘 건 정보주체와의 관계 칸이었습니다.
| 칸 | 정훈 씨가 적은 것 | 메모 |
|---|---|---|
| 신청인 성명·생년월일·전화·주소 | 정훈 씨 본인 | 실제로 신청하는 사람 |
| 정보주체와의 관계 | 손자 | 정보주체 = 조회 대상(토지소유자). 내 땅이면 '본인' |
| 대상자 성명·생년월일 | 할아버지 | 제적등본에 적힌 그대로. 동명이인을 가려내는 기준 |
| 대상자 주소 | 순천 낙안면 옛 주소 | 아는 범위에서. 오래된 토지는 이름·주소로 맞춰 보기도 함 |
| 신청자료 | 개인정보(프린터 출력, 화면조회) · 전국 | 위치를 모르면 전국. 지번을 알 때는 '지번조회' |
대상자 생년월일은 실제 생일과 호적상 생일이 다른 어르신이 많습니다. 제적등본의 날짜를 그대로 옮겨야 대장과 맞습니다.
10월 둘째 주, 구청 토지정보과
신청서와 서류를 내자 담당자가 제적등본과 증명서를 한 장씩 넘기며 관계를 확인했습니다. 서식의 처리기간은 '즉시', 수수료는 '없음'입니다. 20분쯤 뒤 담당자가 출력물 한 장을 내밀었습니다. 할아버지 명의로 전라남도 순천시 낙안면의 임야 두 필지와 논 한 필지가 조회됐습니다. 고모 말이 맞았습니다.
참고로 법령상 지적전산자료를 인쇄물로 받을 때 1필지당 30원이라는 수수료 규정(공간정보관리법 시행규칙 별표 12)도 있지만, 조상땅 찾기 신청서 원본과 지자체 안내는 '수수료 없음·무료'입니다. 정훈 씨도 돈을 내지 않았습니다.
출력물이 끝이 아니다 — 세 번째 함정은 '대장과 등기'
집에 와서 인터넷등기소에서 세 필지의 등기사항증명서를 떼어 봤습니다. 임야 두 필지는 여전히 할아버지 명의였습니다. 그런데 논 한 필지는 1990년대에 이미 큰아버지 앞으로 소유권이 넘어가 있었습니다. 조상땅 찾기 결과는 토지대장·임야대장(지적공부) 기준이라, 등기와 대장이 맞지 않거나 정리가 늦은 경우가 있습니다. 결과를 받으면 반드시 등기부로 다시 확인해야 하는 이유입니다.
할아버지 명의로 남은 임야 두 필지를 정리하려면 상속등기를 해야 합니다. 여기서 일이 커집니다.
- 상속인과 상속분은 할아버지가 돌아가신 1979년 당시 민법으로 정해집니다. 지금 민법과 상속분이 다를 수 있습니다
- 할아버지 상속인 중 이미 돌아가신 분(아버지)의 몫은 다시 그 상속인들(정훈 씨, 어머니, 여동생)에게 넘어갑니다
- 한 사람 명의로 정리하려면 이렇게 늘어난 상속인 전원이 상속재산분할협의서에 인감도장을 찍어야 합니다
정훈 씨 가족은 큰아버지 쪽 사촌들과 연락이 끊긴 상태였습니다. 정훈 씨는 고모와 상의해 법무사에게 먼저 상담을 받아 보기로 했습니다.
돌아가신 직후라면 — 기한이 있는 일은 따로
조상땅 찾기 자체에는 기한이 없지만, 땅을 찾은 뒤의 일에는 기한이 있습니다.
- 상속포기·한정승인: 상속개시가 있음을 안 날부터 3개월(민법 제1019조제1항) — 상속포기 심판청구서
- 상속세 신고: 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월(국내 거주자)
- 상속등기: 등기 자체는 기한 경과로 권리를 잃지 않지만, 상속인이 늘어날수록 협의가 어려워집니다
부모님이 돌아가신 지 얼마 안 됐다면 안심상속 원스톱서비스로 빚까지 먼저 확인하고, 거기 안 나오는 조부모 명의 땅을 조상땅 찾기로 보완하는 순서가 안전합니다.
조상땅 찾기 체크리스트
- 사망 1년 안이면 안심상속 먼저, 1년이 지났거나 조부모 땅이면 조상땅 찾기
- 2008. 1. 1. 이후 사망한 부모·배우자·자녀 → K-Geo·정부24 온라인, 그 밖은 방문
- 가까운 시·군·구청 지적(토지정보) 부서에 직접 제출 — 땅이 있는 지역이 아니어도 됨
- 신분증 + 제적등본·기본증명서·가족관계증명서로 상속관계를 이어서 보여 주기
- 대리인이면 위임장(별지 제5호) + 위임자·대리인 신분증 사본 각 1부
- 정보주체 = 땅 주인, 신청범위는 전국
- 결과는 대장 기준 → 등기사항증명서로 다시 확인
- 상속인이 여럿이면 상속재산분할협의서 → 상속등기, 분쟁·세금은 전문가 상담
신청서 칸마다 무엇을 적는지, 국가공간정보센터 운영규정 별지 제4호서식 원본 HWP·PDF와 대리 신청용 위임장(별지 제5호서식) 원본은 조상땅 찾기 신청서 페이지에 정리해 두었습니다. 신청 자격과 온라인 대상 여부는 가까운 시·군·구청 지적(토지정보) 부서에 먼저 물어볼 수 있고, 찾은 땅의 상속등기나 상속인 간 분쟁, 세금 문제는 법무사·변호사·세무사와 상담하는 것이 안전합니다.