먼저 답부터 — 취득세, 언제까지 얼마를
취득세는 고지서를 기다리는 세금이 아니라 직접 신고하고 내는 세금입니다(지방세법 제20조제1항). 신고서는 「지방세법 시행규칙」 [별지 제3호서식] '취득세(기한 내, 기한 후) 신고서'이고, 주택을 매매·증여로 받으면 [부표] '주택 취득 상세 명세서'를 함께 냅니다.
| 취득 원인 | 신고·납부 기한 | 기본 세율 (주택) |
|---|---|---|
| 매매 (유상취득) | 취득일(잔금일)부터 60일 | 6억 이하 1% · 6~9억 1~3% · 9억 초과 3% |
| 증여 (무상취득·부담부 증여) | 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월 | 3.5% (조정대상지역 3억 이상은 12% 가능) |
| 상속 | 사망일이 속한 달의 말일부터 6개월 (외국 거주 상속인 있으면 9개월) | 2.8% |
이 기한보다 먼저 등기하려면 등기 신청일까지 신고·납부를 마쳐야 합니다(같은 조 제4항). 늦으면 무신고가산세 20%와 납부지연가산세가 붙습니다(지방세기본법 제53조·제55조).
이사 날짜를 정하다가
지훈 씨(가명, 41세)는 이번 여름 회사가 판교에서 서울 강남으로 옮기면서 출퇴근이 왕복 세 시간이 됐습니다. 지금 사는 아파트는 그대로 두고, 회사 근처에 집을 하나 더 사서 먼저 이사한 뒤 원래 집을 천천히 팔기로 했습니다. 공인중개사도 "일시적 2주택이면 취득세는 1주택이랑 똑같아요. 3년 안에만 파시면 돼요"라고 했습니다.
9월 초에 계약을 하려다 집주인 사정으로 미뤄졌고, 결국 9월 말에 계약서를 쓰고 계약금을 보냈습니다. 잔금은 10월 말입니다. 그런데 잔금을 준비하며 취득세 신고서를 미리 받아 보다가 지훈 씨는 이상한 문장을 발견했습니다. 부표 뒤쪽 작성방법 10번에 "3년(…모두 조정대상지역에 있는 경우에는 1년)"이라고 적혀 있었던 것입니다. 3년이라더니 1년인가? 확인해 보니 답은 둘 다 아니었습니다.
2026년 10월 1일부터 '2년'
지방세법 시행령 제28조의5제1항이 바로 지난주에 바뀌었습니다(2026. 9. 30. 개정, 10. 1. 시행). 현행 문구는 이렇습니다.
> 다른 1주택을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 2년으로 하며…) 이내에 종전 주택등을 처분하는 경우
즉 기존 집과 새 집이 둘 다 조정대상지역이면 2년, 아니면 3년입니다. 서식 작성방법의 '1년'은 예전 시행령 문구가 서식에 남아 있는 것이고, 바로 전까지의 시행령은 일률적으로 3년이었습니다.
경과 규정도 있습니다. 부칙 제2조는 개정 규정을 10월 1일 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용하되, 2026년 8월 26일 이전에 새 주택 매매계약(분양계약 포함)을 맺고 계약금을 낸 사실이 증빙으로 확인되면 종전 규정(3년)을 따르게 했습니다. 지훈 씨는 9월 말 계약이라 경과 규정에 해당하지 않습니다. 두 집이 모두 조정대상지역이라면 처분 기한은 새 집 잔금일부터 2년입니다.
일시적 2주택 기한을 넘기면 어떻게 될까요? 그때는 처음부터 2주택으로 보아 중과세율(조정대상지역 2주택 8%)로 다시 계산하고, 덜 낸 세금에 가산세까지 붙여 추징합니다. 부표 맨 아래 확인 문구가 바로 이 내용이고, 신고인은 여기에 서명합니다.
세율 계산 — 6억과 9억 사이는 계산식
주택을 사면 적용하는 세율은 지방세법 제11조제1항제8호에 있습니다.
- 취득가액 6억원 이하: 1%
- 6억원 초과 9억원 이하: (취득가액 × 2/3억원 − 3) × 1/100 — 소수점 넷째 자리까지
- 9억원 초과: 3%
지훈 씨의 새 집이 7억 5천만원이면 (7.5억 × 2 ÷ 3억 − 3) = 2, 즉 2%, 취득세는 1,500만원입니다. 여기에 두 가지가 따라붙습니다.
| 함께 내는 세금 | 계산 | 7억 5천만원 주택 예시 |
|---|---|---|
| 지방교육세 | 과세표준 × (취득세율 × 50%) × 20% (제151조제1항제1호) | 0.2% → 150만원 |
| 농어촌특별세 | 과세표준 × 0.2% (농어촌특별세법 제5조제1항제6호) | 국민주택 규모 이하면 비과세(같은 법 제4조제11호) |
중과는 주택 수와 지역으로 정해집니다(제13조의2제1항). 조정대상지역에서 2주택째 8%, 3주택 이상 12%, 조정대상지역 밖에서는 3주택째 8%, 4주택 이상 12%, 법인은 12%입니다. 이때 주택 수에는 2020년 8월 12일 이후 계약한 분양권, 이후 취득한 조합원입주권, 주거용 오피스텔도 들어갑니다(부표 작성방법 11).
신고서 칸별로 — 실수가 잦은 다섯 곳
① 기한 내 / 기한 후 — 제목 괄호 안의 체크칸입니다. 기한 안이면 [기한 내]입니다. ② 매도자와의 관계 — 반드시 적어야 하는 칸입니다. 친족(배우자·직계존비속·그 밖의 친족), 경제적 연관관계(임원·사용인), 경영지배관계(주주·출자자), 특수관계인이 아닌 경우 중 하나에 표시합니다. 사실과 다르면 가산세를 포함해 추징될 수 있습니다(작성방법 4). ③ 취득일 — 계약일이 아니라 잔금지급일입니다(지방세법 시행령 제20조제2항). 실제로 돈을 보낸 날이 계약서상 잔금일과 다르면 이체내역을 첨부합니다. 잔금 전에 등기부터 했다면 등기일이 취득일입니다(같은 조 제14항). ④ 취득가액 — 부동산거래계약 신고필증의 금액과 같아야 합니다. 증여는 시가인정액(매매사례가액·감정가액 등), 상속은 시가표준액(공시가격)이 기준입니다(제10조의2). ⑤ 서명 — 신고인 서명이나 날인이 없으면 신고서는 무효이고, 가족이 대신 내면 위임장이 꼭 있어야 합니다(작성방법 14·15). 신고서 아래쪽에 위임장 칸이 붙어 있습니다.부표 — 세대 현황은 '주소'가 아니라 '가족'으로
주택 취득 상세 명세서의 ② 세대 현황은 주민등록표 기준이지만 예외가 있습니다. 취득자가 혼인했거나 30세 이상이면 배우자와 미혼인 30세 미만 자녀는 주소가 달라도 같은 세대로 적습니다(성년이고 소득이 기준 중위소득 40% 이상이며 독립 생계를 꾸리는 자녀는 제외). 반대로 65세 이상 부모를 모시려고 합가한 경우는 같은 주민등록표에 있어도 1세대에서 제외합니다(부표 작성방법 2). 이 칸이 주택 수를 정하고, 주택 수가 세율을 정합니다.
지훈 씨는 ⑩ 일시적 2주택에 √표, 소유주택 수는 [일시적 2주택], ⑪에 기존 아파트와 새 아파트 두 채를 적고, ⑫에서 '개인 1주택·일시적 2주택 1~3%' 칸에 표시했습니다. 그리고 달력에 새 집 잔금일로부터 2년이 되는 날을 적었습니다.
신고는 위택스, 그다음 등기
위택스(wetax.go.kr)에서 신고하면 같은 항목을 화면에 입력하고 바로 전자납부까지 됩니다. 창구로 간다면 부동산 소재지 시·군·구청 세무과에 신고서와 계약서 사본, 부표를 냅니다. 수수료는 없습니다. 납부 영수증은 소유권이전등기 신청서와 함께 등기소에 냅니다. 주택 매매라면 계약 단계에서 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 내야 하는 경우도 있습니다.
증여·상속이라면 하나 더 기억하세요. 취득세는 시·군·구청에 내는 지방세이고, 증여세·상속세는 세무서에 따로 신고하는 국세입니다. 증여는 증여계약서, 상속은 상속재산분할협의서가 취득가액·취득일을 증명하는 서류가 됩니다.
한 장으로 정리
- 기한: 매매 잔금일부터 60일 · 증여 달의 말일부터 3개월 · 상속 달의 말일부터 6개월 — 등기가 먼저면 등기일까지
- 세율: 주택 6억 이하 1%, 9억 초과 3%, 사이는 계산식 + 지방교육세 + 농어촌특별세
- 중과: 조정대상지역 2주택 8%·3주택 12%, 분양권·입주권·주거용 오피스텔도 주택 수에 포함
- 일시적 2주택: 둘 다 조정대상지역이면 2년, 아니면 3년 (2026. 10. 1. 시행, 8. 26. 이전 계약분은 종전 3년)
- 부표: 주택을 매매·증여로 받으면 필수 — 세대 현황이 주택 수를 정한다
- 서명·위임장: 없으면 무효
칸마다의 작성 예시와 법제처 원본(HWP·PDF 4쪽)은 취득세 신고서 페이지에 있습니다.
여기 적은 내용은 지방세법·시행령·지방세기본법·농어촌특별세법 현행 원문을 확인해 정리한 일반적인 안내입니다. 조정대상지역 지정 시점, 세대 구성, 감면 요건에 따라 실제 세액은 달라지니, 금액이 크거나 중과 여부가 애매하다면 신고 전에 관할 시·군·구청 세무과나 세무사와 상담하시길 권합니다.