취득세(기한 내, 기한 후) 신고서 · 주택 취득 상세 명세서

필요 서류

• 취득세 신고서 1부 (이 서식 · 지방세법 시행규칙 [별지 제3호서식])
• 주택을 증여·매매로 취득한 경우: 주택 (무상, 유상거래) 취득 상세 명세서 1부 ([별지 제3호서식 부표])
• 매매계약서·증여계약서·부동산거래계약 신고필증 또는 법인 장부 등 취득가액과 취득일을 증명하는 서류 사본 1부
• 감면을 받으려는 경우: 지방세 감면 신청서(지방세특례제한법 시행규칙 별지 제1호서식) 1부
• 이미 낸 세액이 있는 경우: 취득세 납부서 납세자 보관용 영수증 사본 1부
• 비과세·감면된 취득세가 있는 경우: 취득세 비과세 확인서 1부
• 세대 분리 등을 증명해야 하는 경우: 근로소득 원천징수영수증 또는 소득금액증명원 1부
• 실제 잔금일이 계약서상 잔금일과 다른 경우: 실제 잔금지급일을 확인할 수 있는 서류(이체내역 등) 사본 1부
• 대리인이 내는 경우: 위임장(신고서 하단 또는 별도 서식) + 대리인 신분증

작성 순서

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   취득세는 '신고해서 내는' 세금 — 누가, 언제

   취득세는 고지서가 날아오기를 기다리는 세금이 아니라 취득한 사람이 직접 신고하고 내는 세금입니다(지방세법 제20조제1항). 부동산뿐 아니라 차량·기계장비·선박·회원권 등도 대상이라 신고서 하나로 모두 쓰지만, 가장 흔한 것은 주택·토지의 매매·증여·상속입니다. 신고기한은 취득 원인마다 다릅니다. 매매처럼 돈을 주고 사는 유상취득은 취득일부터 60일, 증여 같은 무상취득과 증여자의 빚을 떠안는 부담부 증여는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월, 상속은 상속개시일(사망일)이 속하는 달의 말일부터 6개월입니다. 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월입니다. 다만 이 기한 전에 소유권이전등기를 하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 취득세를 먼저 신고·납부해야 합니다(같은 조 제4항). 실무에서는 등기소에 취득세 영수증을 내야 하므로 등기 직전에 신고하는 경우가 대부분입니다.

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   취득일이 기한의 출발점 — 잔금일, 증여계약일, 사망일

   기한을 셀 '취득일'은 지방세법 시행령 제20조가 정합니다. 매매는 사실상의 잔금지급일이고, 잔금일을 확인할 수 없으면 계약상 잔금일, 계약서에 잔금일이 없으면 계약일부터 60일이 지난 날입니다(제2항). 증여는 증여계약일, 상속은 상속개시일입니다(제1항). 잔금 전에 먼저 등기했다면 등기일이 취득일입니다(제14항). 예를 들어 3월 15일에 잔금을 치르면 5월 14일까지, 3월 15일에 증여계약을 했다면 3월 31일부터 3개월인 6월 30일까지, 3월 15일에 돌아가셨다면 9월 30일까지입니다. 신고서 '취득일'란에도 이 날짜를 적고, 실제 잔금일이 계약서와 다르면 이체내역 같은 증빙을 첨부합니다(첨부서류 6).

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   신고인·전 소유자·매도자와의 관계 칸

   맨 위 제목의 [기한 내]·[기한 후] 중 하나에 √표를 합니다. 신고인란의 '취득자(신고자)'에는 납세의무자인 산 사람(증여·상속은 받은 사람)을, '전 소유자'에는 판 사람(증여자·피상속인)을 적습니다. 공동명의로 사면 지분별로 각자 신고합니다(제11조제2항). '매도자와의 관계'는 반드시 적어야 하는 칸입니다. 배우자·직계존비속·그 밖의 친족이면 친족관계, 회사 임원·직원 관계면 경제적 연관관계, 주주·출자자 관계면 경영지배관계, 어느 것도 아니면 '특수관계인이 아닌 경우'에 표시합니다(지방세기본법 제2조제34호). 사실과 다르게 적으면 가산세를 포함해 추징될 수 있습니다(서식 작성방법 4). 특수관계인 사이의 거래는 시가보다 지나치게 싸게 산 경우 과세표준이 다시 계산될 수 있어 담당자가 이 칸을 봅니다.

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   취득물건 내역 — 소재지·면적·용도·취득 원인·취득가액

   소재지는 등기부의 지번 주소 그대로 적습니다. 취득물건은 토지·건축물(아파트 등)을 물건별로, 면적은 ○○㎡로 적되 지분이면 '○○분의 ○'을 함께 적습니다. 종류란에는 주거용·영업용 같은 사용형태(토지는 지목), 용도란에는 주거용·상업용 등을 적습니다. 취득 원인은 매매·증여·상속·원시취득(신축) 중 하나입니다. 취득가액은 매매면 계약서상 실제 거래가격, 즉 부동산거래계약 신고필증의 금액과 일치해야 합니다(작성방법 5-아). 다운계약서처럼 허위로 적으면 불이익을 받습니다. 증여는 원칙적으로 시가인정액(매매사례가액·감정가액 등)이 기준이지만, 시가표준액 1억원 이하 부동산을 증여받으면 시가인정액과 시가표준액 중 하나를 골라 표기할 수 있습니다(제10조의2제2항제2호). 상속은 시가표준액(공시가격)이 기준입니다(같은 항 제1호).

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   세율 고르기 — 주택 매매 1~3%, 그 밖은 4%, 증여 3.5%, 상속 2.8%

   세율은 지방세법 제11조제1항이 정합니다. 주택을 매매로 사면 취득가액 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%, 그 사이는 '(취득가액 × 2/3억원 − 3) × 1/100' 계산식으로 1%에서 3% 사이 세율이 나옵니다(제8호, 소수점 넷째 자리까지). 7억 5천만원이면 (7.5억 × 2/3억 − 3) = 2, 즉 2%입니다. 토지·상가 같은 주택 외 매매는 4%(농지 3%), 증여 등 무상취득은 3.5%, 상속은 2.8%(농지 2.3%), 신축(원시취득)은 2.8%입니다. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 따라붙습니다. 지방교육세는 주택 매매면 '취득세율 × 50% × 20%'(1%면 0.1%)이고(제151조제1항제1호), 농어촌특별세는 과세표준의 0.2%(표준세율 2% 기준 취득세액의 10%, 농어촌특별세법 제5조)인데 국민주택 규모 이하 주택은 비과세입니다(같은 법 제4조제11호·시행령 제4조제5항).

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   중과 확인 — 주택 수·조정대상지역·일시적 2주택

   주택을 매매로 살 때 세대가 가진 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 중과됩니다(제13조의2제1항). 조정대상지역에서 2주택째면 8%, 3주택 이상이면 12%, 조정대상지역 밖에서는 3주택째 8%, 4주택 이상 12%, 법인은 12%입니다. 다만 이사·학업·취업 등으로 새 주택을 산 뒤 기존 주택을 기한 안에 팔면 '일시적 2주택'으로 1주택 세율을 적용합니다(시행령 제28조의5). 처분 기한은 3년이고, ⭐ 2026. 10. 1. 시행 개정으로 기존 주택과 새 주택이 모두 조정대상지역이면 2년으로 줄었습니다. 2026. 8. 26. 이전에 계약하고 계약금을 낸 경우는 종전 3년을 따릅니다(부칙 제2조). 원본 서식 뒤쪽 작성방법에는 '1년'으로 남아 있어 현행과 다르니 주의하세요. 조정대상지역 안의 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여받으면 12% 중과 대상이 될 수 있습니다(제13조의2제2항, 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여하는 경우 등은 제외).

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   주택 취득 상세 명세서(부표) — 주택을 증여·매매로 받으면 필수

   주택을 무상(증여) 또는 유상거래(매매·분양권)로 취득하면 신고서와 함께 [부표] 주택 취득 상세 명세서를 내야 합니다(작성방법 17). 상속은 해당하지 않습니다. ① 취득자 구분(개인/법인), ② 세대 현황은 무상취득이면 증여자, 유상거래면 취득자 기준으로 주민등록표에 함께 오른 가족을 적고 1세대 포함 여부를 표시합니다. 배우자와 미혼인 30세 미만 자녀는 주소가 달라도 같은 세대로 봅니다(부표 작성방법 2-가). ③ 조정대상지역·고급주택 여부, ④ 중과세 제외 주택이면 시행령 제28조의2 몇 호인지, ⑤ 취득 원인, ⑥ 계약일, ⑦ 취득일, ⑧ 취득 가격, ⑨ 면적과 지분, ⑩ 일시적 2주택 여부, ⑪ 1세대 소유주택 현황(2020. 8. 12. 이후 분양권·조합원입주권·주거용 오피스텔 포함)을 적고, ⑫에서 해당 세율 칸 하나에 √표를 합니다. 맨 아래 확인 문구에 서명하면 주택 수가 신고와 다르거나 일시적 2주택인데 기한 안에 안 팔았을 때 가산세까지 추징될 수 있음을 확인한 것이 됩니다.

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   신고·납부 방법 — 위택스 또는 구청 세무과, 그다음 등기

   위택스(wetax.go.kr)에 로그인해 신고하면 같은 서식 항목을 화면으로 입력하고 바로 전자납부까지 할 수 있습니다. 방문 신고는 부동산 소재지 시·군·구청 세무과(취득세 담당)에 신고서와 계약서 사본 등을 내면 되고 수수료는 없습니다. 신고서에 신고인 서명 또는 날인이 없으면 무효이고, 대리인이 내면 위임장이 꼭 있어야 합니다(작성방법 14·15). 접수증을 받아 접수자 서명을 확인해 두세요(작성방법 16). 납부를 마치면 영수증(납부확인서)을 받아 [소유권이전등기 신청서]와 함께 등기소에 냅니다. 증여는 [증여세 과세표준신고서]를 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에, 상속은 [상속세 과세표준신고서]를 6개월 안에 세무서에 따로 내야 합니다. 취득세는 시·군·구, 증여세·상속세는 국세청으로 신고처가 다릅니다.