① 이사부터 하면 안 됩니다 — 권리가 먼저 사라집니다
세입자를 지키는 대항력은 「주택임대차보호법」 제3조제1항에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기고, 그 두 가지가 유지되는 동안만 살아 있습니다. 확정일자를 더해 생기는 우선변제권(제3조의2제2항)도 마찬가지입니다. 보증금을 못 받은 채 짐을 빼고 새집으로 전입신고를 하면 그날로 두 권리가 없어지고, 그 뒤 집이 경매에 넘어가면 일반 채권자와 같은 줄에 섭니다.
집주인이 "짐은 먼저 빼도 된다"고 해도 법적 근거가 없는 말입니다. 오히려 법 제4조제2항은 "임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다"고 정합니다. 보증금을 받을 때까지 집을 비워 줄 의무가 없습니다.
② 해야 할 것 — 임차권등기명령
법 제3조의3제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 임차인이 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지원·시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 법원이 결정하면 등기부 을구에 '주택임차권'이 기록되고, 같은 조 제5항에 따라 임차권등기 이후에는 이사·전출로 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력·우선변제권이 그대로 유지됩니다.
| 순서 | 할 일 |
|---|---|
| 1 | 계약이 끝났는지 확인 (갱신 거절 통지 또는 묵시적 갱신 후 해지 통지 + 3개월) |
| 2 | 주민등록초본·확정일자 있는 계약서·등기사항증명서 준비 |
| 3 | 신청서 + [별지] 부동산의 표시 6부 작성, 관할 법원 접수 |
| 4 | 등기사항증명서 을구에 '주택임차권' 확인 |
| 5 | 그다음에 이사·전입신고 |
제5항이 지키는 것은 '이미 취득한' 권리이므로, 먼저 이사해서 잃은 권리는 나중에 등기해도 돌아오지 않습니다. 순서를 바꾸면 안 됩니다.
③ 신청 요건 — 계약이 끝났고, 보증금을 못 받았을 것
계약 기간이 남아 있으면 신청할 수 없습니다. 기간 만료 6개월~2개월 전에 갱신 거절을 통지했으면 만료일에 끝나고(법 제6조제1항), 아무 말 없이 지나 묵시적으로 갱신됐으면 해지를 통지하고 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나야 끝납니다(법 제6조의2). 보증금은 일부만 못 받았어도 남은 금액으로 신청할 수 있습니다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조제1항제5호).
④ 잔금일이 코앞이라면
법원 결정까지 법령상 기간 규정은 없고 법원마다 다르지만, 서류에 보정이 없으면 통상 몇 주 안에 등기가 됩니다. 잔금일 전에 등기가 어려우면 짐을 옮기더라도 주민등록만은 남겨 두고 등기를 기다리는 방법이 있습니다. 다만 대항력은 인도와 주민등록 두 가지가 모두 필요하므로 점유를 완전히 넘기지 않도록 짐 일부와 열쇠를 유지하는 것이 안전합니다. 2023년 7월 19일부터는 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 등기를 할 수 있어(규칙 제5조 단서) 집주인이 연락을 안 받아도 진행됩니다.
⑤ 비용과 그 뒤
인지 2,000원(규칙 제2조제3항), 등록면허세 6,000원(지방세법 제28조제1항제1호마목), 지방교육세 1,200원(제151조제1항제2호)에 송달료·등기신청수수료(법원 안내 금액)를 더한 몇만 원이고, 법 제3조의3제8항에 따라 전액 임대인에게 청구할 수 있습니다. 등기 뒤에도 안 주면 지급명령이나 보증금반환청구 소송으로 넘어갑니다. 신청서 칸별 안내와 법률구조공단 원본은 임차권등기명령신청서에 정리해 두었습니다.
집에 이미 근저당·가압류가 있거나 보증금이 커서 배당 순위가 걸리는 상황이라면 신청 전에 대한법률구조공단이나 변호사·법무사와 먼저 상담하시기 바랍니다.