부동산거래계약 신고서 (부동산 실거래가 신고)

필요 서류

• 부동산거래계약 신고서 1부 (이 서식 — 직거래는 매도인·매수인 공동 서명 또는 날인, 시행규칙 제2조제1항)
• 신분증명서 (주민등록증·운전면허증·여권 등 — 신고서를 내는 사람이 신고관청에 보여 줌, 시행규칙 제2조제12항)
• [한쪽이 신고를 거부해 단독으로 신고할 때] 부동산 거래계약서 사본 · 계약금 지급을 확인할 수 있는 영수증 사본 또는 통장 사본 · 단독신고사유서 (시행규칙 제2조제3항)
• [개업공인중개사가 신고할 때] 부동산 거래계약서 사본 · 계약금 지급 확인 서류 (시행규칙 제2조제4항)
• [개인이 6억원 이상 주택을 사거나 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역의 주택을 살 때] 주택취득자금 조달 및 입주계획서 (별지 제1호의3 — 투기과열지구·허가구역은 예금잔액증명서 등 증빙서류 포함, 시행령 별표 1 제3호·제3호의2, 시행규칙 제2조제6항·제7항)
• [법인이 주택을 거래할 때] 법인 주택 거래계약 신고서 (별지 제1호의2, 시행규칙 제2조제5항)
• [수도권등 1억원 이상·그 밖의 지역 6억원 이상 토지를 살 때] 토지취득자금 조달 및 토지이용계획서 (별지 제1호의4, 시행령 별표 1 제4호·제5호, 시행규칙 제2조제8항)
• [외국인 매수인이 외국인등록·국내거소신고를 한 경우] 외국인등록 사실증명 또는 국내거소신고 사실증명 (시행규칙 제2조제11항)

작성 순서

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   먼저 — 신고 대상인지, 누가 신고하는지 확인합니다

   부동산(토지·건축물)의 매매계약, 주택법·건축물의 분양에 관한 법률 등에 따른 공급계약(분양), 분양권·입주권의 매매계약을 맺으면 실제 거래가격 등을 신고해야 합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조제1항, 시행령 제3조제3항). 증여·상속은 이 조문에 들어 있지 않아 이 신고서를 쓰지 않습니다. 누가 내는지는 계약 방식으로 정해집니다 — ① 공인중개사가 거래계약서를 작성·교부했다면 그 개업공인중개사가 신고하고(제3조제3항), ② 당사자끼리 계약한 직거래면 매도인과 매수인이 공동으로 서명해 둘 중 한 사람이 제출하며(제3조제1항, 원본 유의사항 2번), ③ 한쪽이 국가·지방자치단체·공공기관이면 그 기관이 신고합니다(제3조제1항 단서). 이 페이지는 주로 ②의 직거래 셀프 신고를 기준으로 설명합니다.

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   기한 — 계약 체결일부터 30일, 잔금일이 아닙니다

   신고기한은 거래계약의 체결일부터 30일 이내입니다(법 제3조제1항). 체결일은 당사자·목적물·대금 등 중요 부분에 합의한 날이고, 합의하면서 계약금을 보냈다면 보통 그 송금일입니다(원본 유의사항 6번). 가계약금을 먼저 보냈다면 그 날부터 셀 수 있으니 주의합니다. 넘기면 과태료입니다 — 늦은 기간이 3개월 이하이면 실제 거래가격 1억원 미만 10만원·1억~5억원 미만 25만원·5억원 이상 50만원, 3개월을 넘기거나 공동신고를 거부하면 각각 50만원·200만원·300만원입니다(법 제28조제2항제1호, 시행령 별표 3 제2호나목). 신고관청은 사정에 따라 2분의 1 범위에서 늘리거나 줄일 수 있습니다(별표 3 제1호).

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   어디에 — 부동산 소재지 시·군·구청, 또는 부동산거래관리시스템

   거래하는 부동산이 있는 곳의 시장·군수·구청장(신고관청)에게 냅니다(법 제3조제1항). 내가 사는 곳의 구청이 아닙니다. 방문 신고는 부동산 소재지 시·군·구청 담당 부서에, 온라인은 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 할 수 있습니다(원본 서식 상단 문구·처리절차: 신고서 작성(인터넷, 방문신고) → 접수 → 신고처리 → 신고필증 발급). 방문할 때는 주민등록증·운전면허증·여권 등 신분증명서를 보여 줘야 합니다(시행규칙 제2조제12항). 국토교통부 부동산거래계약시스템(전자계약)으로 계약을 체결했다면 계약 체결 때 신고서를 낸 것으로 봅니다(같은 조 제14항).

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   ①·② 거래당사자 — 등기부·신분증 그대로, 지분 비율을 맞춥니다

   매도인은 등기사항증명서 갑구의 소유자 그대로, 매수인은 등기할 명의 그대로 성명·주민등록번호·주소·휴대전화번호를 적습니다. 공동명의면 각자의 거래지분 비율(예: 2분의 1)을 적고, 매도인 쪽과 매수인 쪽 지분 비율이 일치해야 합니다(원본 작성방법 1번). 외국인 매수인은 국적·체류자격(비자코드)·국내 주소 또는 183일 이상 거소 여부·매수용도를 표시하고(같은 번호), 외국인등록 사실증명이나 국내거소신고 사실증명을 함께 냅니다(시행규칙 제2조제11항). 국내에 주소·거소가 없는 매수인은 서류를 대신 받을 위탁관리인을 적습니다(시행령 별표 1 제1호사목).

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   ③ 법인신고서등 — 자금조달계획서를 같이 내야 하는지 확인합니다

   개인이 주택을 살 때 ⓐ 실제 거래가격이 6억원 이상이거나 ⓑ 투기과열지구 또는 조정대상지역에 있는 주택이면 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 함께 내야 하고(시행령 별표 1 제3호), ⓒ 토지거래허가구역에서 허가를 받아 주택을 사는 경우도 대상입니다(별표 1 제3호의2). 투기과열지구·허가구역이면 예금잔액증명서 등 증빙서류까지 붙입니다(시행규칙 제2조제6항·제7항). 법인이 주택을 사고팔면 법인 주택 거래계약 신고서도 냅니다(제2조제5항). 토지는 수도권등(수도권·광역시(인천 제외)·세종) 1억원 이상, 그 밖의 지역 6억원 이상이면 토지취득자금 조달 및 토지이용계획서 대상입니다(별표 1 제4호·비고 8). 해당하면 ③에 '제출' 또는 '별도 제출', 아니면 '해당 없음'에 표시합니다. 별도로 내도 계약일부터 30일 안이어야 합니다(제2조제9항).

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   ④~⑦ 거래대상 — 지번·전용면적·대지권비율을 대장·등기부에서 옮깁니다

   ④ 종류는 토지·건축물·토지 및 건축물 중 하나에 표시하고 건축물이면 괄호에 아파트·다세대·단독 등 용도를 적습니다(원본 작성방법 3번). ⑤는 분양(공급계약)이나 분양권·입주권 전매일 때만 표시합니다(4번). ⑥ 소재지는 지번까지(집합건물은 동·호수까지), 지목·토지면적은 토지대장, 건축물면적은 건축물대장(집합건물은 호수별 전용면적, 그 밖은 연면적), 대지권비율은 등기사항증명서에서 그대로 옮기고 거래지분도 적습니다(5번). ⑦ 계약대상 면적은 실제 거래면적을 계산해 적습니다(6번). 아파트 '34평' 같은 공급면적을 적지 않도록 주의합니다.

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   ⑧·⑨ 거래가격과 대금 일정 — 계약서 금액 그대로

   ⑧ 물건별 거래가격과 ⑨ 총 실제 거래가격, 계약금·중도금·잔금과 각 지급일을 계약서대로 적습니다(원본 작성방법 7번·8번). 일반 매매는 부가가치세를 뺀 금액, 분양·전매는 부가가치세를 포함한 금액입니다(유의사항 5번). 실제 가격과 다르게 신고하면 취득가액의 2~10% 과태료(법 제28조제3항, 시행령 별표 3 제2호다목), 계약도 안 했는데 거짓으로 신고하면 3천만원 이하 과태료입니다(법 제28조제1항제1호). 신고한 가격은 나중에 이 부동산을 팔 때 양도소득세의 취득가액으로 볼 수 있습니다(원본 유의사항 1번). ⑩ 종전 부동산은 입주권 매매에서만, ⑪은 계약에 조건·기한이 있을 때만 적습니다(9번·10번).

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   제출 뒤 — 신고필증 받고, 잔금일부터 60일 안에 등기

   신고관청은 내용을 확인한 뒤 신고필증을 지체 없이 발급합니다(법 제3조제5항, 시행규칙 제2조제13항). 매수인은 신고필증을 받으면 계약서 검인을 받은 것으로 보고(법 제3조제6항), 소유권이전등기 신청 때 이 신고필증의 거래가액을 그대로 적고 첨부합니다(부동산등기규칙 제124조제2항). 등기는 잔금 지급일부터 60일 안에 신청해야 하고 넘기면 과태료가 부과될 수 있습니다(원본 작성방법 12번, 부동산등기 특별조치법 제2조제1항·제11조). 신고 뒤 거래가격·중도금·잔금·지급일 등이 바뀌면 등기 신청 전에 변경 신고서(별지 제3호)를(시행규칙 제3조제3항·제4항), 계약이 해제·무효·취소되면 확정된 날부터 30일 안에 해제등 신고서(별지 제4호)를 냅니다(법 제3조의2제1항). 해제등 신고를 안 해도 500만원 이하 과태료 대상입니다(법 제28조제2항제1호의2).