> 먼저 답부터 — 부동산을 사고팔면 계약 체결일부터 30일 안에 부동산 소재지 시·군·구청에 실제 거래가격을 신고합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조제1항).
> - 누가: 공인중개사가 계약서를 써 줬으면 중개사가(제3조제3항), 직거래면 매도인·매수인이 공동으로 서명해 한 사람이 냅니다(서식 유의사항 2번)
> - 어디서: 내가 사는 곳이 아니라 부동산이 있는 곳의 시·군·구청, 또는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)
> - 30일은 언제부터: 잔금일이 아니라 계약 체결일. 합의하며 계약금(가계약금 포함)을 보냈다면 보통 그 송금일(서식 유의사항 6번)
> - 늦으면: 거래가격·늦은 기간에 따라 10만~300만원, 가격을 속이면 취득가액의 2~10% 과태료(제28조, 시행령 별표 3)
> - 같이 낼 것: 개인이 6억원 이상 주택이나 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역 주택을 사면 자금조달계획서
중개사 없이 하기로 했다
영수 씨(가명, 62세)는 은퇴를 앞두고 20년 산 송파의 아파트를 정리하기로 했습니다. 마침 같은 교회에 다니는 민정 씨(가명, 38세) 부부가 그 단지에서 전세를 살다가 집을 사고 싶어 했습니다. 서로 아는 사이이고, 시세도 둘 다 실거래가 조회로 확인했습니다. 12억 5천만원. "중개사 없이 직접 합시다." 중개수수료를 아끼자는 데 둘 다 이견이 없었습니다.
10월 13일 저녁, 민정 씨가 먼저 "다른 사람한테 넘어갈까 봐 걱정된다"며 가계약금 1,000만원을 영수 씨 계좌로 보냈습니다. 카톡에는 이렇게 남겼습니다. "12억 5천, 잔금 12월 18일, 세입자 없이 비워 주시는 조건으로 할게요." 정식 계약서는 1주일 뒤인 10월 20일, 영수 씨 집 거실에서 썼습니다. 계약금은 1억 2,500만원(가계약금 포함), 중도금 5억원은 11월 20일, 잔금 6억 2,500만원은 12월 18일.
계약서에 도장을 찍고 나서 민정 씨가 물었습니다. "그런데 실거래 신고는 누가 해요? 중개사가 없으면요?"
직거래는 둘이 같이, 내는 건 한 사람
거래신고 의무자는 계약 방식에 따라 정해집니다. 공인중개사가 거래계약서를 작성·교부했다면 그 개업공인중개사가 신고합니다(법 제3조제3항). 직거래는 거래당사자인 매도인과 매수인이 공동으로 신고합니다(같은 조 제1항). 한쪽이 국가·지방자치단체·공공기관이면 그 기관이 합니다(같은 항 단서).
'공동으로'가 둘이 같이 구청에 가야 한다는 뜻은 아닙니다. 서식 뒤쪽 유의사항 2번이 방법을 적어 두었습니다 — 직접거래는 공동으로 신고서에 서명 또는 날인해 거래당사자 중 한 사람이 제출합니다. 그래서 영수 씨와 민정 씨는 신고서 한 장에 같이 서명하고, 민정 씨가 내기로 했습니다.
> 상대방이 서명을 안 해 주면? 한쪽이 신고를 거부하면 혼자 신고할 수 있습니다(법 제3조제2항). 이때는 신고서에 단독으로 서명하고 ① 거래계약서 사본 ② 계약금 지급을 확인할 수 있는 영수증·통장 사본 ③ 단독신고사유서를 붙입니다(시행규칙 제2조제3항). 공동신고를 거부한 쪽은 과태료 대상입니다 — 거래가격 5억원 이상이면 300만원(법 제28조제2항제1호, 시행령 별표 3 제2호나목).
신고는 거래하는 부동산이 있는 곳, 이 경우 송파구청에 냅니다(법 제3조제1항). 민정 씨는 분당에 주민등록이 되어 있었지만 분당구청이 아닙니다. 온라인으로는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 신청할 수 있다고 서식 상단에 적혀 있습니다. 방문하면 신분증을 보여 줘야 합니다(시행규칙 제2조제12항).
30일은 언제부터 세나 — 첫 번째 함정
민정 씨는 달력에 '11월 19일까지 신고'라고 적었습니다. 계약서를 쓴 10월 20일부터 30일입니다. 그런데 서식 뒤쪽 유의사항 6번을 읽다가 멈췄습니다.
> "거래계약의 체결일"이란 거래당사자가 구체적으로 특정되고, 거래목적물 및 거래대금 등 거래계약의 중요 부분에 대하여 거래당사자가 합의한 날을 말합니다. 이 경우 합의와 더불어 계약금의 전부 또는 일부를 지급한 경우에는 그 지급일을 거래계약의 체결일로 보되 …
10월 13일 카톡에는 사는 사람과 파는 사람, 그 아파트, 12억 5천이라는 가격, 잔금일까지 다 있었습니다. 그리고 그날 계약금의 일부인 가계약금 1,000만원이 넘어갔습니다. 이 기준이면 계약 체결일은 10월 20일이 아니라 10월 13일일 수 있고, 30일 기한은 11월 12일까지입니다. 정식 계약서 날짜를 기준으로 세던 일주일이 통째로 사라지는 셈입니다.
어느 날이 체결일인지 다툼이 생길 여지가 있다면 답은 간단합니다. 빠른 날을 기준으로 일찍 내면 됩니다. 민정 씨는 계약서를 쓴 다음 주인 10월 27일에 신고하기로 했습니다.
늦으면 이렇게 됩니다(시행령 별표 3 제2호나목).
| 실제 거래가격 | 3개월 이하 늦음 | 3개월 초과 늦음 · 공동신고 거부 |
|---|---|---|
| 1억원 미만 | 10만원 | 50만원 |
| 1억원 이상 5억원 미만 | 25만원 | 200만원 |
| 5억원 이상 | 50만원 | 300만원 |
신고관청은 위반 동기와 결과를 보고 2분의 1 범위에서 늘리거나 줄일 수 있습니다(별표 3 제1호). 참고로 '자진 신고하면 과태료 면제'는 거짓 신고 같은 위반에 대한 제도이고, 늦게 신고한 것(법 제28조제2항제1호)은 시행령 제21조제1항의 면제 대상 목록에 없습니다. 늦기 전에 내는 것 말고는 방법이 없습니다.
칸을 채우다 막힌 곳 — 두 번째 함정은 '34평'
신고서 앞쪽은 ① 매도인 ② 매수인, 개업공인중개사, 그리고 ④~⑪ 거래대상과 가격입니다. 직거래라 개업공인중개사 칸은 비워 둡니다.
민정 씨가 처음 막힌 건 ⑥의 건축물면적이었습니다. 다들 '34평'이라고 부르는 집이라 112㎡쯤을 적으려 했는데, 작성방법 5번은 "건축물대장상의 건축물 면적(집합건축물의 경우 호수별 전용면적)"이라고 적고 있습니다. 34평은 공용 복도·계단을 더한 공급면적이고, 등기부와 건축물대장의 전용면적은 84.97㎡였습니다. ⑦ 계약대상 면적도 집합건물이면 전용면적입니다(작성방법 6번).
나머지 칸은 서류에서 옮겨 적기만 하면 됩니다.
| 칸 | 어디서 보나 | 민정 씨가 적은 것 |
|---|---|---|
| ① 매도인 성명·주민번호 | 등기사항증명서 갑구(소유자) | 김영수, 1분의 1 |
| ② 매수인 · 거래지분 비율 | 등기할 명의 | 이민정·배우자 각 2분의 1 — 매도인 쪽 지분 비율과 합이 맞아야 함(작성방법 1번) |
| ③ 법인신고서등 | 자금조달계획서 대상 여부 | 제출 (아래 참고) |
| ④ 종류 | 건축물대장 주용도 | 건축물 (아파트) |
| ⑥ 소재지·지목·면적 | 등기부 표제부·토지대장·건축물대장 | 잠실동 지번·동·호수 / 대 / 전용 84.97㎡ / 대지권비율 그대로 |
| ⑧·⑨ 거래가격 | 계약서 | 1,250,000,000원 (일반 매매라 부가가치세 제외 — 유의사항 5번) |
| 계약 체결일 · 중도금 · 잔금 | 계약서 · 가계약금 송금 내역 | 10. 13. / 5억원 11. 20. / 6억 2,500만원 12. 18. |
| ⑪ 계약의 조건 | 특약 | 잔금일까지 매도인 퇴거, 공실 상태로 인도 |
공동명의는 지분을 적는 칸이 따로 없어 헷갈립니다. 서식은 주소란 옆 '거래지분 비율' 칸에 각자의 지분을 적게 되어 있고, 매도인과 매수인의 지분 비율은 일치해야 합니다(작성방법 1번). 영수 씨는 혼자 '1분의 1', 민정 씨 부부는 '2분의 1'씩입니다.
12억 5천이면 자금조달계획서도 — 세 번째 함정
③ '법인신고서등' 칸에서 민정 씨는 '해당 없음'에 표시하려다 멈췄습니다. 법인도 아니고 토지만 사는 것도 아니니까요. 그런데 이 칸이 묻는 서류에는 주택취득자금 조달 및 입주계획서(별지 제1호의3)가 들어 있습니다(작성방법 2번).
개인이 주택을 살 때 이 계획서를 함께 내야 하는 경우는 세 가지입니다.
- 실제 거래가격 6억원 이상인 주택(시행령 별표 1 제3호)
- 투기과열지구 또는 조정대상지역에 있는 주택 — 가격과 관계없이(같은 호)
- 토지거래허가구역에서 허가를 받아 사는 주택(별표 1 제3호의2)
12억 5천만원이니 1번만으로 대상입니다. 투기과열지구·허가구역이면 예금잔액증명서·대출 서류 같은 증빙서류까지 붙입니다(시행규칙 제2조제6항·제7항). 규제지역 지정은 수시로 바뀌니 계약 전에 해당 구청에 물어보는 게 확실합니다.
계획서는 신고서와 같이 내거나(③ '제출'), 따로 내도 되지만(③ '별도 제출') 계약일부터 30일 안이어야 합니다(시행규칙 제2조제9항). 신고서를 매수인이 아닌 사람이 낸다면 매수인은 계약일부터 25일 안에 그 사람에게 계획서를 넘기고, 못 넘기면 직접 따로 냅니다(같은 조 제10항). 계획서는 매수인이 단독으로 서명하는 서류라(제2조제6항) 영수 씨가 대신 써 줄 수도 없습니다. 칸별로 무엇을 적는지는 주택취득자금 조달 및 입주계획서 페이지에 정리해 두었습니다.
실제보다 낮게 쓰자는 말이 나오면
서류를 정리하던 날, 영수 씨가 지나가듯 말했습니다. "양도세 생각하면 조금 낮춰서 신고하는 사람들도 있다던데…" 민정 씨는 서식 뒤쪽을 펼쳐 보여 줬습니다.
실제와 다른 가격을 신고하면 취득가액의 일정 비율이 과태료입니다(법 제28조제3항, 시행령 별표 3 제2호다목). 차액이 실제 가격의 10% 미만이면 2%, 10~20%면 4%, 20~30% 5%, 30~40% 7%, 40~50% 9%, 50% 이상이면 10%입니다. 12억 5천만원 아파트를 11억으로 낮춰 쓰면 차액이 12%라 취득가액의 4%, 5,000만원입니다. 신고관청은 거래계약서와 거래대금 지급 증명 자료를 요구할 수 있고(법 제6조제1항), 거래대금 증명 자료를 안 내거나 거짓으로 내면 신고가격에 따라 최대 3,000만원 과태료가 따로 붙습니다(제28조제1항제3호, 별표 3 제2호가목).
게다가 매수인에게는 손해입니다. 서식 유의사항 1번대로 신고한 실제 거래가격은 나중에 민정 씨가 이 집을 팔 때 취득 당시 실지거래가액으로 보아 양도차익을 계산할 수 있습니다. 지금 낮게 쓰면 나중에 민정 씨의 양도세가 늘어납니다. 영수 씨는 웃으며 그 말을 거뒀습니다.
10월 27일, 송파구청
민정 씨는 공동 서명한 신고서와 자금조달계획서, 신분증을 들고 송파구청 담당 부서에 갔습니다. 공동 서명이 되어 있으니 계약서 사본·계약금 영수증·단독신고사유서는 필요 없었습니다(그건 혼자 신고할 때 내는 서류입니다). 처리기간은 '지체없이'. 담당자는 내용을 확인하고 부동산거래계약 신고필증을 내줬습니다(법 제3조제5항).
이 신고필증 한 장이 다음 단계의 열쇠입니다.
- 신고필증을 받으면 매수인은 계약서 검인을 받은 것으로 봅니다(법 제3조제6항). 따로 검인받으러 갈 필요가 없습니다.
- 소유권이전등기 신청서의 거래가액은 신고필증 금액을 그대로 적고, 신고필증을 첨부합니다(부동산등기규칙 제124조제2항).
- 등기는 잔금 지급일부터 60일 안에 신청해야 하고, 넘기면 과태료가 부과될 수 있습니다(서식 작성방법 12번, 부동산등기 특별조치법 제2조제1항·제11조). 민정 씨는 잔금일 12월 18일에 바로 소유권이전등기 신청서를 내기로 했습니다.
- 취득세는 등기와 별도로 취득일부터 60일 안에 신고·납부합니다(취득세 신고서 참고).
만약 잔금 전에 계약이 깨졌다면
신고한 뒤에도 할 일이 남을 수 있습니다.
| 상황 | 낼 서류 | 기한·근거 |
|---|---|---|
| 계약이 해제·무효·취소됨 | 부동산거래계약 해제등 신고서(별지 제4호) — 공동 서명, 거부하면 판결문 등 + 단독신고사유서 | 해제등 확정일부터 30일(법 제3조의2제1항, 시행규칙 제4조). 안 하면 500만원 이하 과태료(제28조제2항제1호의2) |
| 가격·중도금·잔금·지급일·지분·면적이 바뀜 | 부동산거래계약 변경 신고서(별지 제3호) — 면적 변경 없이 가격만 바뀌면 계약서 사본 등 첨부 | 등기 신청 전(시행규칙 제3조제3항·제4항) |
| 주소·전화번호·지목·면적 등을 잘못 적음 | 신고필증에 정정 사항 표시 후 서명 — 주소·전화번호는 본인 혼자 가능 | 정정신청(시행규칙 제3조제1항·제2항) |
반대로 계약이 해제되지 않았는데 해제 신고를 하면 3,000만원 이하 과태료입니다(법 제28조제1항제2호). '신고가로 시세를 올려 놓고 나중에 취소'하는 행위를 막으려는 조항입니다.
부동산 거래신고 체크리스트
- 중개 거래면 중개사가, 직거래면 매도인·매수인 공동 서명 → 한 사람 제출
- 30일은 계약 체결일부터 — 가계약금을 보냈다면 그 송금일을 기준으로 빨리
- 제출처는 부동산 소재지 시·군·구청(또는 rtms.molit.go.kr), 신분증 지참
- 건축물면적은 전용면적, 공동명의는 지분 비율을 양쪽이 맞게
- 개인 주택 6억원 이상·규제지역·허가구역이면 자금조달계획서(30일 안, 별도 제출 가능)
- 가격은 계약서 그대로 — 다르면 취득가액 2~10% 과태료, 나중에 양도세 취득가액
- 신고필증 받고 → 잔금일부터 60일 안 등기, 취득세 60일
- 계약이 깨지면 30일 안 해제 신고, 조건이 바뀌면 등기 전 변경 신고
증여나 상속으로 받는 부동산은 이 신고 대상이 아닙니다(법 제3조제1항은 매매·공급계약·분양권·입주권 매매만 정합니다). 대신 증여계약서나 상속재산분할협의서로 등기와 세금을 챙겨야 합니다.
서식 칸마다 무엇을 적는지, 시행규칙 별지 제1호서식 원본 HWP·PDF와 변경·해제등 신고서 원본은 부동산거래계약 신고서 페이지에 정리해 두었습니다. 계약 전이라면 부동산매매계약서부터 보세요. 신고 절차는 부동산 소재지 시·군·구청 부동산거래 담당 부서에 물을 수 있고, 거래가격·명의·대금 흐름에 증여나 세금 문제가 얽혀 있다면 세무사나 법무사와 먼저 상담하는 것이 안전합니다.