> 먼저 답부터 — 토지거래허가구역 안의 토지를 돈을 주고 사려면 계약하기 전에 매도인과 매수인이 함께 토지 소재지 시·군·구청의 허가를 받아야 합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조제1항). 아파트도 대지 지분이 있어 대상입니다.
> - 순서: 허가 신청 → 15일 안에 허가·불허가(시행령 제8조제3항) → 허가증 받고 그다음 계약 → 계약일부터 30일 안 거래신고
> - 허가 없이 계약하면: 계약은 효력 없음(제11조제6항), 2년 이하 징역 또는 토지가격 30% 이하 벌금(제26조제3항)
> - 같이 낼 것: 토지이용계획서 + 토지취득자금 조달계획서(별지 제10호)
> - 면적이 작으면?: 주거지역 60㎡ 이하 등은 허가 불필요 — 단 공고가 기준면적을 10~300% 범위로 따로 정했을 수 있음(시행령 제9조제1항)
> - 허가 뒤: 자기 거주용이면 취득일부터 2년 실거주, 어기면 취득가액 5~10% 이행강제금이 매년(법 제17조·제18조, 시행령 제14조·제16조)
가계약금 버튼 앞에서
혜진 씨(가명, 41세)는 남편, 초등학생 아이 둘과 전세를 산 지 8년째였습니다. 집을 한 번도 가져 본 적 없는 무주택 세대. 이번 겨울에는 꼭 사자고 마음먹고 아이 학교 근처 아파트를 몇 달째 보던 중, 마음에 드는 매물이 하나 나왔습니다. 정호 씨(가명, 61세)가 내놓은 84㎡, 14억 5천만원. 세입자가 전세로 살고 있고 만기는 2027년 5월 말이었습니다.
10월 23일 밤, 정호 씨에게서 문자가 왔습니다. "다른 분도 보고 가셨어요. 가계약금 넣으시면 잡아 드릴게요." 혜진 씨는 은행 앱을 열어 1,000만원을 입력했습니다. 송금 버튼을 누르기 직전, 남편이 휴대폰 화면을 가리켰습니다. "잠깐, 여기 토지거래허가구역 아니야? 뉴스에서 봤는데."
허가가 먼저, 계약은 그다음 — 첫 번째 함정
토지거래허가는 계약을 '하고 나서' 받는 게 아닙니다. 법 조문은 이렇게 시작합니다.
> 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(…)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. …)을 체결하려는 당사자는 공동으로 … 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. (법 제11조제1항)
'체결하려는' 당사자가 받는 허가입니다. 허가 없이 체결한 계약은 효력이 생기지 않고(같은 조 제6항), 허가 없이 계약하면 2년 이하 징역 또는 계약 당시 개별공시지가 기준 토지가격의 30% 이하 벌금입니다(법 제26조제3항). 신청서 뒤쪽 유의사항 1·2번에도 그대로 적혀 있습니다. 조문에 '예약을 포함'이라고 되어 있어, 가격과 조건을 정해 돈을 보내 놓는 것도 문제가 될 수 있습니다.
혜진 씨는 송금을 멈추고 정호 씨에게 답장했습니다. "허가구역이라 허가부터 같이 받아야 할 것 같아요. 가격과 조건은 이대로 하고, 신청서를 같이 써 주실 수 있을까요?" 다행히 정호 씨도 비슷한 이야기를 들은 적이 있었습니다.
내 집이 허가구역인지는 토지이음(eum.go.kr)에서 지번으로 토지이용계획확인서를 떼 보면 나옵니다. 허가구역은 국토교통부장관이나 시·도지사가 5년 이내 기간으로 지정하고, 허가대상자·용도·지목을 특정해 지정할 수도 있습니다(법 제10조제1항). 지정과 해제가 수시로 바뀌니 기사보다는 확인서와 관할 구청 공고를 믿는 게 맞습니다.
"대지 지분이 41㎡면 허가 안 받아도 되지 않아요?" — 두 번째 함정
신청서를 받아 든 정호 씨가 등기부를 보며 말했습니다. "아파트는 땅이 대지권 지분만큼이잖아요. 우리 집 지분 면적이 41.32㎡던데, 60㎡ 이하는 허가가 필요 없다고 하던데요."
절반은 맞습니다. 기준면적 이하 토지는 허가가 필요 없습니다(법 제11조제2항제1호). 기준은 시행령 제9조제1항에 있습니다.
| 구분 | 이 면적 이하면 허가 불필요 |
|---|---|
| 도시지역 주거지역 · 용도지역 미지정 | 60㎡ |
| 상업지역 · 공업지역 | 150㎡ |
| 녹지지역 | 200㎡ |
| 도시지역 밖 | 250㎡ (농지 500㎡ · 임야 1,000㎡) |
그런데 같은 항 단서가 있습니다. 지정권자가 허가구역을 지정할 때 거래 실태를 보고 기준면적의 10% 이상 300% 이하 범위에서 따로 정해 공고할 수 있습니다. 기준면적을 10%로 낮춘 구역이라면 주거지역 기준은 6㎡가 되고, 웬만한 아파트 대지 지분은 전부 허가 대상이 됩니다. 혜진 씨가 구청 토지거래허가 담당부서에 전화해 보니, 그 단지가 있는 구역도 공고에서 기준면적을 따로 정해 두었습니다. 41.32㎡는 허가 대상이었습니다.
> 쪼개서 사면? 1년 안에 붙어 있는 토지를 나눠 사면 전체를 하나의 거래로 보고(시행령 제9조제2항), 지정 뒤 분할하거나 공유지분으로 파는 첫 거래도 기준면적 초과 거래로 봅니다(같은 조 제3항). 반대로 대가 없는 증여나 민사집행법에 따른 경매는 처음부터 이 허가 대상이 아닙니다(법 제11조제1항, 제14조제2항).
세입자가 사는 집인데 2년 실거주? — 세 번째 함정
허가를 받으려면 토지이용 목적이 법이 정한 허가기준에 맞아야 합니다(법 제12조). 혜진 씨는 '자기의 거주용 주택용지'(같은 조 제1호가목)로 신청하기로 했습니다. 이 목적으로 허가받으면 토지 취득일부터 2년 동안 허가받은 목적대로, 즉 직접 살아야 합니다(법 제17조제1항, 시행령 제14조제2항제1호).
문제는 세입자였습니다. 전세 만기가 2027년 5월 31일인데, 잔금을 치르고 바로 들어갈 수가 없습니다. 원칙대로라면 취득일부터 실거주 의무가 시작되니, 세입자가 사는 동안은 의무 위반이 됩니다.
여기서 혜진 씨가 찾은 것이 시행령 제14조의2제2항입니다. 2026년 5월 신설되고 9월 30일 개정돼 10월 1일부터 시행된 임시특례입니다. 요약하면 이렇습니다.
| 요건 | 혜진 씨의 경우 |
|---|---|
| 매수인이 2026. 5. 12. 당시 무주택세대 구성원이고 허가 신청일까지 계속 무주택 | 8년째 전세 — 해당 |
| 2026. 10. 1. 당시 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택용지 | 세입자 전세 중 — 해당 |
| 2027. 12. 31.까지 허가 신청(같은 항 제2호) | 11월 신청 예정 — 해당 |
| 자기 거주용 목적으로 허가받고, 허가일부터 4개월 안 취득 | 잔금일을 허가 후 4개월 안으로 잡아야 함 |
| 임대차 최초 종료일이 허가일부터 4개월 뒤 | 2027. 5. 31. — 해당 |
요건을 다 갖추면 2년 실거주 기간을 임대차 계약의 최초 종료일부터 셉니다. 혜진 씨는 세입자 만기 2027년 5월 31일부터 2년, 2029년 5월 말까지 살면 됩니다. 반대로 최초 종료일이 허가일부터 4개월 안이면 특례 없이 원래대로 취득일부터 2년입니다(같은 항 단서). 임대사업자가 내놓은 일부 아파트는 기한이 따로 정해져 있고(같은 항 제1호), 같은 조 제1항의 다른 특례는 신청 기한(2026. 5. 9.)이 이미 지났습니다.
조문이 길고 예외가 많아, 혜진 씨는 신청 전에 구청 담당자에게 매물 등기부와 전세계약서 사본을 보여 주고 특례 해당 여부를 확인받았습니다. 이건 꼭 그렇게 하는 게 맞습니다.
칸을 채우다 — 아파트도 '토지'로 적는 서식
토지거래계약 허가 신청서(시행규칙 별지 제9호서식)는 땅을 기준으로 짜인 서식이라 아파트를 적으려면 조금 낯섭니다. 혜진 씨는 이렇게 채웠습니다.
| 칸 | 어디서 보나 | 혜진 씨가 적은 것 |
|---|---|---|
| ①~③ 매도인 | 등기사항증명서 갑구 | 박정호, 주민번호, 주소, 전화 |
| ④~⑥ 매수인 | 등기할 명의 · 현재 주민등록 | 김혜진, 현재 전셋집 주소 |
| ⑦ 허가신청하는 권리 | 매매 | 소유권 √ |
| ⑧ 소재지 · ⑨ 지번 | 토지대장(단지 대지 지번) | ○○구 ○○동 ○○○-○ |
| ⑩ 지목(법정) · ⑪ 지목(현실) | 토지대장 · 실제 쓰임 | 대 / 대 (작성방법 3번) |
| ⑫ 면적 | 등기부 대지권 비율로 계산한 지분 면적 | 41.32㎡ |
| ⑬ 용도지역 · ⑭ 이용현황 | 토지이용계획확인서 · 현황 | 제3종일반주거지역 / 공동주택 |
| ⑮ 권리설정현황 | 등기부 을구 · 임대차 | 근저당권, 임대차(2027. 5. 31. 만료) |
| ⑯~⑲ 정착물 | 건축물대장 | 건축물(아파트) / 철근콘크리트조·전용 84.97㎡·사용 18년 / 건축물 소유권 / 전부 (작성방법 4·5번) |
| ⑳ 이전·설정 형태 | 등기원인 | 매매 (작성방법 6번) |
| 계약예정금액 | 매매 조건 | 토지 10억원 + 정착물 4억 5천만원 = 합계 14억 5천만원 |
막힌 곳은 계약예정금액이었습니다. 서식은 토지와 정착물(건물) 금액을 나눠 적게 되어 있는데, 아파트 매매가는 보통 한 덩어리입니다. 담당자는 계약서 초안에서 토지·건물 몫을 어떻게 나눌지 정하고 합계가 실제 거래금액과 같으면 된다고 안내했습니다. 이 합계가 이후 매매계약서와 거래신고 금액이 됩니다. 허가받은 뒤 금액을 바꾸려면 변경허가를 따로 받아야 하니(법 제11조제1항 후단, 시행규칙 제9조제4항제2호) 처음부터 정확히 적는 게 좋습니다.
첨부 두 가지 — 토지이용계획서와 토지취득자금 조달계획서
신청서 하단 '신청인 제출서류'는 두 가지입니다(시행규칙 제9조제2항).
① 토지이용계획서 — 정해진 서식은 없고, 담아야 할 내용이 정해져 있습니다(시행규칙 제11조제1항). 건축·형질변경을 하면 개발·이용계획(착공일·준공일 등 일정)과 소요자금 산출내역, 축산·어업은 시설·장비 계획까지, 임업은 2년 이상의 산림경영계획, 그 밖의 용도는 이용·관리계획과 소요자금 산출내역입니다. 혜진 씨는 '그 밖의 용도'에 해당해 "매수인 세대 전원 실거주, 기존 임대차 종료(2027. 5. 31.) 후 즉시 입주"와 자금 산출내역을 한 장에 적었습니다. 집을 새로 짓는다면 착공일은 취득일부터 2년을 넘길 수 없습니다(같은 조 제2항). 농지라면 농업경영계획서로 갈음합니다. ② 토지취득자금 조달계획서(별지 제10호서식) — 매수인이 혼자 씁니다. ① 자기자금(② 예금 ③ 주식·채권·가상화폐 매각대금 ④ 증여·상속 ⑤ 현금 등 ⑥ 부동산 처분대금 ⑦ 토지보상금)과 ⑨ 차입금 등(⑩ 금융기관 대출 ⑪ 그 밖의 차입금)을 종류별로 중복되지 않게 적고 ⑬ 합계를 냅니다(서식 유의사항 1·9·12번). 혜진 씨는 부모님께 받기로 한 돈이 있어 ④ 증여란에 금액과 '직계존비속(부모)'을 표시하고, 증여세 신고 여부도 체크해야 했습니다. 이 칸 때문에 증여세 신고를 미뤄 둘 수 없다는 걸 그때 알았습니다. 계획이 바뀌면 취득토지 등기일까지 변경 사항을 낼 수 있습니다(법 제11조제3항 단서).11월 2일 접수, 15일 뒤
혜진 씨와 정호 씨는 함께 서명한 신청서에 두 첨부서류를 붙여 구청 토지거래허가 담당부서에 냈습니다. 서식 상단 안내대로 온나라 부동산정보통합포털(onnara.go.kr)에서도 신청할 수 있습니다. 수수료는 없고, 토지 등기사항증명서는 담당 공무원이 직접 확인합니다(시행규칙 제9조제6항).
처리는 접수 → 현지조사·협의 → 결재 → 통지 순서입니다(서식 처리절차). 담당자가 아파트에 나와 사진을 찍어 갔고(시행규칙 제10조), 허가관청은 신청서를 받은 날부터 15일 안에 허가 여부를 정해야 합니다(시행령 제8조제3항). 그 기간에 허가증이나 불허가 통지가 오지 않으면 다음 날 허가가 난 것으로 봅니다(법 제11조제5항).
11월 중순, 허가증이 나왔습니다. 그제서야 두 사람은 매매계약서를 쓰고 계약금을 주고받았습니다.
허가증 다음에 할 일
- 부동산 거래신고 — 계약 체결일부터 30일 안. 허가구역에서 허가를 받아 주택을 사는 경우 주택취득자금 조달 및 입주계획서도 함께 냅니다(법 제3조제1항, 시행령 별표 1 제3호의2). 칸별 작성법은 부동산거래계약 신고서 페이지에 정리해 두었습니다.
- 잔금은 허가일부터 4개월 안 — 혜진 씨는 임시특례 요건 때문에 잔금일을 2월 말로 잡았습니다. 세입자 보증금 반환 의무를 이어받는 조건이라 매매계약서 특약에 적었습니다.
- 검인 불필요 — 허가증을 받으면 계약서 검인을 받은 것으로 봅니다(법 제20조제2항). 농지라면 농지취득자격증명도 받은 것으로 봅니다(같은 조 제1항).
- 등기·취득세 — 잔금일부터 60일 안 소유권이전등기, 취득일부터 60일 안 취득세 신고.
허가받은 뒤가 더 무섭다 — 이행강제금
허가관청은 매년 1회 이상 허가받은 토지를 목적대로 쓰는지 조사합니다(시행규칙 제18조제1항). 목적대로 쓰지 않으면 3개월 이내 기간을 정해 이행명령을 하고(시행령 제16조제1항), 그래도 안 하면 이행강제금입니다.
| 위반 | 이행강제금 (시행령 제16조제3항) |
|---|---|
| 목적대로 쓰지 않고 방치 | 토지 취득가액의 10% |
| 직접 쓰지 않고 임대 | 취득가액의 7% |
| 허가관청 승인 없이 목적 변경 | 취득가액의 5% |
| 그 밖의 경우 | 취득가액의 7% |
이행할 때까지 최초 이행명령일 기준 1년에 한 번씩 반복 부과되고(법 제18조제3항), 허가 취소 같은 처분도 받을 수 있습니다(법 제21조). 이용 의무 기간은 자기 거주용·복지시설·영농 목적 2년, 공익사업·개발사업 목적 4년, 현상보존·그 밖의 목적 5년입니다(시행령 제14조제2항). 해외이주·입영·재해처럼 정해진 사유가 있거나, 주택에 실제로 살면서 일부만 임대하는 경우는 예외로 인정됩니다(시행령 제14조제1항).
만약 불허가가 났다면
| 할 수 있는 것 | 기한 · 근거 |
|---|---|
| 이의신청 — 시·군·구 도시계획위원회 심의 | 처분을 받은 날부터 1개월 안(법 제13조) |
| 매수청구 — 국가·LH 등이 공시지가 기준으로 매수(신청서 가격이 더 낮으면 그 가격) | 통지를 받은 날부터 1개월 안(법 제16조) |
불허가 사유는 대부분 목적이 허가기준에 맞지 않는 경우(법 제12조제1호), 토지이용계획에 맞지 않는 경우(제2호), 면적이 목적에 비해 지나치게 큰 경우(제3호)입니다. 실거주하지 않고 전세를 끼고 사려는 목적은 임시특례에 해당하지 않으면 허가기준에 들지 않습니다.
토지거래허가 체크리스트
- 토지이용계획확인서로 허가구역인지, 구청에 공고된 기준면적까지 확인
- 대상이면 계약서·계약금보다 허가가 먼저 — 매도인·매수인 공동 신청
- 신청서 + 토지이용계획서 + 토지취득자금 조달계획서(별지 제10호), 토지 소재지 시·군·구청 또는 onnara.go.kr
- 아파트는 ⑫에 대지 지분 면적, 계약예정금액은 토지 + 건물 = 실제 거래금액
- 세입자 있는 집이면 시행령 제14조의2 임시특례 요건을 신청 전에 구청에서 확인
- 15일 안에 결정 → 허가증 받고 계약 → 30일 안 거래신고(자금조달계획서 포함)
- 취득일(특례면 임대차 종료일)부터 2년 실거주, 어기면 취득가액 5~10% 이행강제금 매년
- 불허가면 1개월 안 이의신청 또는 매수청구
서식 칸마다 무엇을 적는지, 시행규칙 별지 제9호서식 원본 HWP·PDF와 토지취득자금 조달계획서(별지 제10호) 원본은 토지거래계약 허가 신청서 페이지에 정리해 두었습니다. 허가구역 지정과 특례 해당 여부는 토지 소재지 시·군·구청 토지거래허가 담당부서에 먼저 확인하고, 자금 출처에 증여·대출이 얽혀 있거나 계약 조건이 복잡하다면 세무사·법무사와 상담한 뒤 진행하는 것이 안전합니다.