서류는 냈는데, 절반만 낸 것이었습니다
지훈 씨(가명)는 봄에 첫 집을 샀습니다. 서울의 오래된 아파트였고, 계약서에 도장을 찍던 날 중개사가 서류 한 장을 건넸습니다.
> "이건 매수인분이 직접 작성하셔야 해요. 자금조달계획서라고 합니다."
지훈 씨는 그날 저녁에 앉아서 칸을 채웠습니다. 예금 얼마, 대출 얼마, 부모님께 빌린 돈 얼마. 숫자를 세 번 더해 보고 합계가 매매가와 맞는 걸 확인했습니다. 스스로 꼼꼼하다고 생각했습니다.
며칠 뒤 구청 창구에서 들은 말은 뜻밖이었습니다.
> "이 주택은 투기과열지구라서요. 계획서만으로는 접수가 안 됩니다. 적으신 항목마다 증빙서류를 붙이셔야 해요."
지훈 씨는 그런 이야기를 들은 적이 없었습니다. 서식 어디에도 굵은 글씨로 적혀 있지 않았고, 검색해도 "6억 넘으면 낸다" 정도의 문장만 반복해서 나왔습니다.
빠진 것은 서류가 아니라 구분이었습니다. 이 계획서는 내야 하는 사람과, 내면서 증빙까지 붙여야 하는 사람이 따로 정해져 있습니다.
먼저 갈리는 것 — 내가 제출 대상인가
모든 집 매매에 이 계획서가 따라붙지는 않습니다. 대상은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 별표 1이 정합니다.
개인, 그러니까 법인 외의 자에 대한 부분은 별표 1 제3호입니다.
> 법인 외의 자가 실제 거래가격이 6억원 이상인 주택을 매수하거나 투기과열지구 또는 조정대상지역에 소재하는 주택을 매수하는 경우
문장 가운데의 '또는'이 핵심입니다. 규제지역에 있는 집이면 금액이 얼마든 대상이고, 규제지역이 아니어도 6억원 이상이면 대상입니다. 둘 중 하나만 걸려도 냅니다.
여기서 끝이 아닙니다. 별표 1에는 제3호의2가 따로 있습니다.
> 법 제11조제1항에 따른 허가 및 변경허가를 받아야 허가구역에 소재하는 주택을 매수하는 경우
토지거래허가구역 안의 주택입니다. 이쪽도 금액과 관계없이 대상입니다. 허가를 받았으니 끝났다고 생각하기 쉬운 지점인데, 허가와 계획서는 별개입니다.
법인이 주택의 매수인이면 별표 1 제2호나목에 따라 금액도 지역도 따지지 않고 항상 냅니다.
그다음에 갈리는 것 — 증빙까지 내야 하는가
지훈 씨가 걸린 지점이 여기입니다. 같은 제출 대상이라도 준비물이 다릅니다.
별표 1 제3호가목은 이렇게 이어집니다.
> 이 경우 투기과열지구에 소재하는 주택의 거래계약을 체결한 경우 매수자는 자금의 조달계획을 증명하는 서류로서 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부해야 한다.
같은 문장이 제3호의2가목에도 있습니다. 이쪽은 토지거래허가구역이면 조건 없이 붙습니다.
정리하면 이렇게 나뉩니다.
| 어떤 주택인가 | 계획서 | 증빙서류 |
|---|---|---|
| 투기과열지구 | 제출 | 첨부 |
| 토지거래허가구역 | 제출 | 첨부 |
| 조정대상지역 | 제출 | 없음 |
| 비규제지역 6억원 이상 | 제출 | 없음 |
| 법인이 매수인 | 제출 | 투기과열지구면 첨부 |
같은 서울이어도 어떤 지정이 걸려 있느냐에 따라 창구에서 요구하는 것이 달라집니다. 지훈 씨의 아파트는 투기과열지구였고, 그래서 계획서만으로는 접수가 되지 않았습니다.
증빙 목록은 시행규칙 제2조제7항 각 호에 항목별로 정해져 있습니다. 예금액을 적었으면 예금잔액증명서, 증여·상속을 적었으면 증여세·상속세 신고서나 납세증명서, 대출을 적었으면 금융거래확인서·부채증명서·대출신청서, 부동산 처분대금을 적었으면 매매계약서나 임대차계약서 식입니다.
적은 항목의 수만큼 서류가 늘어납니다. 그래서 계획서를 채우기 전에 자기 주택이 어느 칸에 들어가는지부터 확인하는 편이 순서상 맞습니다.대출이 아직 안 나왔는데요
지훈 씨가 두 번째로 막힌 부분입니다. 계약 직후에 내는 서류인데 대출 실행은 잔금 때입니다. 증빙을 만들 방법이 없었습니다.
이 경우는 시행규칙 제2조제7항 후단이 직접 답을 두었습니다.
> 이 경우 자금조달·입주계획서의 제출일을 기준으로 주택취득에 필요한 자금의 대출이 실행되지 않았거나 본인 소유 부동산의 매매계약이 체결되지 않은 경우 등 항목별 금액 증명이 어려운 경우에는 그 사유서를 첨부해야 한다.
증빙이 없으면 사유서로 갑니다. 어떤 항목의 증빙이 왜 지금 불가능한지, 언제쯤 가능한지를 적으면 됩니다.
여기서 순서를 헷갈리면 곤란해집니다. 증빙을 만들어 보겠다고 기한을 넘기는 것이 훨씬 나쁜 선택입니다. 사유서는 기한을 지키라고 만들어 둔 장치입니다.
기한이 두 개인 이유
기한을 30일 하나로만 알고 있는 경우가 많습니다. 실제로는 상황에 따라 숫자가 둘입니다.
부동산 거래신고 자체는 법 제3조제1항에 따라 거래계약의 체결일부터 30일 이내입니다. 계획서는 시행규칙 제2조제6항에 따라 그 신고서를 낼 때 함께 냅니다. 신고서와 따로 내고 싶으면 같은 조 제9항에 따라 역시 30일 안에 별도로 낼 수 있습니다.
문제는 중개사가 신고하는 거래입니다. 공인중개사가 계약서를 작성·교부하면 신고 의무는 중개사에게 있습니다(법 제3조제3항). 그런데 계획서는 매수인이 쓰는 서류입니다. 그래서 시행규칙 제2조제10항이 이렇게 정합니다.
> 법인 또는 매수인은 부동산거래계약을 신고하려는 자에게 거래계약의 체결일부터 25일 이내에 법인신고서등을 제공해야 하며, 이 기간 내에 제공하지 않은 경우에는 법인 또는 매수인이 별도로 ... 자금조달·입주계획서를 제출해야 한다.
25일입니다. 중개사에게 맡겼다고 손을 놓고 있다가 25일이 지나면, 그때부터는 매수인이 직접 내야 하는 서류가 됩니다. 30일만 기억하고 있으면 이 다섯 날의 차이를 놓칩니다.기준일도 확인해 둘 필요가 있습니다. 잔금일도, 등기일도 아니라 계약 체결일입니다.
항목을 나누는 기준은 '내 돈인가'
칸이 많아 보이지만 구조는 단순합니다. 위쪽 절반이 자기자금(②~⑦), 아래쪽 절반이 차입금 등(⑧~⑫), 그리고 ⑬ 합계입니다.
작성방법 2번과 9번은 같은 말을 두 번 합니다. 종류별로 구분해 중복되지 않게 적으라는 것입니다. 실무에서 보완 요구가 가장 많이 나오는 원인이 이 중복입니다.
몇 가지는 특히 자주 어긋납니다.
부모님께 받은 돈은 갚을 것인지 아닌지로 갈립니다. 돌려주지 않을 돈이면 ④ 증여·상속이고, 갚을 돈이면 ⑪ 그 밖의 차입금입니다. 두 칸 모두 자금을 제공한 사람과의 관계를 √표시하도록 되어 있습니다. 서식이 관계를 묻는다는 것은 누구에게서 받았는지가 확인 대상이라는 뜻입니다. 임대보증금은 어느 집 것인지로 갈립니다. 지금 사는 그 주택에 딸린 보증금이면 ⑨ 취득주택의 임대보증금(차입금 쪽)이고, 다른 부동산에서 돌려받는 보증금이면 ⑥ 부동산 처분대금 등(자기자금 쪽)입니다. 두 칸은 표의 위아래로 멀리 떨어져 있습니다. 기존 주택 보유 여부는 주택담보대출을 적었을 때만 표시합니다. 작성방법 10번은 지금 사는 그 주택은 빼고 세되, 분양권·입주권 같은 '주택을 취득할 수 있는 권리'와 지분 보유는 포함해서 세라고 정합니다. ⑰ 현금 및 그 밖의 지급방식 금액을 적었다면 지급 사유를 반드시 함께 적습니다. 작성방법 18번이 사유를 따로 요구하는 유일한 지급방식 항목입니다. 금액만 적고 사유를 비워 두면 되돌아옵니다.입주 계획은 주민등록으로 갈린다
⑱ 입주 계획은 네 칸 중 하나에 √표시를 하는 단순한 항목처럼 보이지만, 정의가 따로 있습니다. 작성방법 19번입니다.
> "본인입주"란 매수자 및 주민등록상 동일 세대원이 함께 입주하는 경우를, "본인 외 가족입주"란 매수자와 주민등록상 세대가 분리된 가족이 입주하는 경우를 말하며
혈연이 아니라 주민등록상 세대가 기준입니다. 부모님이 들어가 사는데 세대가 분리되어 있다면 '본인 외 가족입주'입니다.
그리고 앞뒤가 맞아야 합니다. ⑨ 취득주택의 임대보증금에 금액을 적어 놓고 ⑱을 '본인입주'로 표시하면, 세입자가 있는 집에 본인이 들어간다는 말이 됩니다. 이런 모순은 창구에서 바로 눈에 띕니다.
재건축을 추진하거나 멸실 후 신축이어서 입주도 임대도 하지 않는 경우는 '그 밖의 경우'입니다.
"계획일 뿐이니까"가 위험한 이유
이 서식에서 가장 많이 오해받는 부분입니다. 계획서라는 이름 때문에 나중에 달라져도 그만이라고 생각하기 쉽습니다.
원본 뒤쪽 유의사항 2번은 이렇게 적혀 있습니다.
> 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 계약체결일부터 30일 이내에 제출하지 않거나 거짓으로 작성하는 경우 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조제2항 또는 제3항에 따라 과태료가 부과되니 유의하시기 바랍니다.
제28조제3항이 어떤 조항인지 확인해 보면 숫자의 크기가 달라집니다.
> 제3조제1항부터 제4항까지 또는 제4조제2호를 위반하여 그 신고를 거짓으로 한 자에게는 해당 부동산등의 취득가액의 100분의 10 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과한다.
정액이 아니라 집값에 비례합니다. 구체적인 기준은 시행령 [별표] 「과태료의 부과기준」 다목에 있습니다.
- 실제 거래가격 외의 사항을 거짓으로 신고한 경우 → 취득가액의 100분의 2
- 실제 거래가격 자체를 거짓으로 신고한 경우 → 차액 비율에 따라 취득가액의 2%에서 10%까지
자금조달계획서의 내용은 거래가격 외의 사항입니다. 10억원짜리 주택이라면 2천만원입니다. "대충 적어도 된다"는 인식과 이 숫자는 같이 놓일 수 없습니다.
신고를 아예 안 한 경우는 제28조제2항제1호입니다. 별표 나목은 해태기간이 3개월을 넘고 실제 거래가격이 5억원 이상이면 300만원을 정하고 있습니다.
그리고 이 서류는 국세청으로 갑니다
유의사항 1번은 한 문장이지만 이 서식의 성격을 그대로 말해 줍니다.
> 제출하신 주택취득자금 조달 및 입주계획서는 국세청 등 관계기관에 통보되어, 신고내역 조사 및 관련 세법에 따른 조사 시 참고자료로 활용됩니다.
④ 증여·상속란에 증여세 신고 여부를 √표시하는 칸이 왜 있는지가 여기서 설명됩니다. '미신고'에 표시하는 순간, 그 표시가 그대로 참고자료가 됩니다.
부모님께 빌렸다고 ⑪에 적었다면 차용증을 쓰는 것으로 끝나지 않습니다. 실제로 이자와 원금이 오가야 빌린 돈입니다. 차용증을 어떻게 써야 하는지, 증여계약서와 무엇이 다른지는 따로 정리해 두었습니다.
지훈 씨가 다시 창구에 간 날
지훈 씨는 며칠 뒤 서류를 다시 챙겨 갔습니다.
예금잔액증명서, 부모님께 빌린 돈에 대한 차용증과 계좌이체 내역, 그리고 아직 실행되지 않은 주택담보대출에 대한 사유서 한 장. 대출 부분은 증빙 대신 사유서로 갔습니다.
이번에는 접수가 됐습니다. 계약 체결일부터 스무이틀째 되는 날이었습니다.
돌아보면 지훈 씨가 처음에 놓친 것은 계산도 성실함도 아니었습니다. 이 서식이 누구에게 무엇까지 요구하는지를 확인하지 않은 것뿐이었습니다. 그 확인은 시행령 별표 1과 시행규칙 제2조, 두 곳만 보면 끝나는 일이었습니다.
작성 방법과 항목별 안내, 그리고 국토교통부 공식 원본 HWP·PDF는 주택취득자금 조달 및 입주계획서에 정리해 두었습니다. 계약서 단계는 부동산매매계약서에, 그 뒤 등기 단계는 소유권이전등기 신청서에 이어집니다.