상속등기 신청서 (상속으로 인한 소유권이전등기신청)

필요 서류

• 상속등기 신청서 1부 (이 서식 · 인터넷등기소 등기신청양식 03-3 협의분할 / 03-1 법정상속 / 03-4 아파트 등 구분건물)
• 취득세(등록면허세) 영수필확인서 — 시·군·구청에서 납부서를 받아 납부 후 신청서 좌측 상단에 첨부, 또는 지방세인터넷납부시스템 출력 납부확인서
• 등기신청수수료 영수필확인서 — 부동산 1개당 20,000원 (인터넷등기소 전자납부·은행·무인발급기)
• 상속을 증명하는 서면(발행일부터 3개월 이내) — 피상속인의 기본증명서(상세)·가족관계증명서(상세)·친양자입양관계증명서(상세)·제적등본(필요 시 전적 전 제적등본). 2순위 이하가 상속하면 피상속인의 입양관계증명서(상세)도
• 피상속인의 주민등록표초본(또는 등본) — 등기기록상 주소와 최종 주소가 다르면 주소변동내역 포함 초본
• 상속인의 주민등록표초본(또는 등본) — 협의서상 주소와 현재 주소가 다르면 주소변동내역 포함 초본
• 토지(임야)대장등본·건축물대장등본 (발행일부터 3개월 이내)
• [협의분할] 상속재산분할협의서 — 공동상속인 전원이 참가해 인감 날인(또는 본인서명사실확인서에 적은 서명), 여러 장이면 전원 간인
• [협의분할] 상속인 전원의 인감증명서 또는 본인서명사실확인서·전자본인서명확인서 발급증 (발행일부터 3개월 이내)
• 국민주택채권 매입(즉시매도) 후 채권발행번호 — 신청서 ⑦란에 기재
• 위임장 — 법무사 등 대리인이 신청할 때만

작성 순서

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   먼저 정할 것 — 협의분할로 받을지, 법정상속분대로 받을지

   인터넷등기소 등기신청양식은 상속등기를 두 갈래로 나눕니다. 상속인 전원이 상속재산분할협의서를 써서 '아파트는 어머니, 토지는 장남'처럼 나누면 03-3 「소유권이전등기신청(협의분할에 의한 상속)」, 협의 없이 민법이 정한 법정상속분대로 상속인 전원이 공동명의로 받으면 03-1 「소유권이전등기신청(상속)」을 씁니다. 법정상속분은 같은 순위 상속인끼리 균분하고 배우자는 직계비속(또는 직계존속) 상속분의 5할을 가산합니다(민법 제1009조). 예를 들어 배우자와 자녀 2명이면 1.5 : 1 : 1, 즉 7분의 3, 7분의 2, 7분의 2입니다. 법정상속분대로 등기한 뒤에 협의분할을 하면 경정등기를 다시 해야 하므로(인터넷등기소 07-2 양식), 나눌 생각이 있다면 협의서부터 쓰는 편이 한 번에 끝납니다.

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   상속등기는 상속인이 혼자 신청한다 — 등기의무자가 없다

   부동산등기법 제23조제1항은 등기를 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하도록 하지만, 같은 조 제3항은 상속 등 포괄승계에 따른 등기는 등기권리자가 단독으로 신청한다고 정합니다. 그래서 매매 등기신청서(realestate-003)와 달리 '등기의무자'란이 없고 대신 ⑤피상속인란이 있습니다. 신청인 본인이나 법무사 등 대리인이 신분증을 가지고 등기소에 직접 출석해 냅니다. 상속인이 여러 명이면 그중 일부가 보존행위로 전원 몫의 상속등기를 신청할 수도 있지만, 이 경우 직접 신청하지 않은 상속인에게는 등기필정보가 작성·교부되지 않는다고 인터넷등기소 안내서는 적고 있습니다. 나중에 팔거나 담보를 설정할 때 필요하니 공동명의라면 함께 신청하는 것이 낫습니다.

3. 3

   기한 — 등기 기한은 없지만 취득세 6개월이 사실상 마감

   매매로 소유권을 넘겨받는 계약은 부동산등기 특별조치법 제2조제1항에 따라 반대급부 이행 완료일부터 60일 안에 등기해야 하지만, 이 조항은 '계약을 체결한 자'가 대상이라 상속에는 적용되지 않습니다. 대신 지방세법 제20조제1항은 상속으로 인한 취득세를 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월) 안에 신고·납부하게 하고, 같은 조 제4항은 그 전에 등기하려면 등기신청서 접수일까지 취득세를 내도록 정합니다. 기한을 넘기면 지방세기본법 제53조에 따라 무신고납부세액의 20% 무신고가산세, 제55조에 따라 하루 단위 납부지연가산세가 붙습니다. 예를 들어 8월 14일 사망이면 8월 31일부터 6개월, 즉 다음 해 2월 말일까지입니다. 취득세를 내면 등기는 바로 이어서 하는 것이 일반적입니다.

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   취득세 — 2.8%, 무주택 1주택 상속이면 0.8%

   상속으로 인한 취득세 표준세율은 농지 1천분의 23(2.3%), 농지 외 1천분의 28(2.8%)입니다(지방세법 제11조제1항제1호). 같은 법 제15조제1항제2호는 대통령령으로 정하는 1가구 1주택의 상속 취득에는 이 세율에서 중과기준세율(1천분의 20, 제6조제19호)을 뺀 세율, 즉 0.8%를 적용합니다. 시행령 제29조는 상속인과 같은 세대별 주민등록표에 있는 가족으로 구성된 1가구가 국내에 1개의 주택을 소유하는 경우로 정하고, 여러 명이 공동 상속하면 지분이 가장 큰 상속인을 소유자로 보며 지분이 같으면 그 주택에 거주하는 사람, 나이가 가장 많은 사람 순으로 판정합니다(같은 조 제3항). 지방교육세는 (표준세율−2%)의 20%라 2.8% 기준이면 과세표준의 0.16%입니다(제151조제1항제1호). 시·군·구청 세무과에 가족관계증명서 등을 내고 신고하면 납부서(OCR 용지)를 받는데, 여기 적힌 시가표준액과 세액을 신청서 ⑦·⑧란에 그대로 옮깁니다.

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   국민주택채권 — 시가표준액 구간별 비율, 보통 즉시매도

   상속등기에도 국민주택채권 매입 의무가 있습니다. 주택도시기금법 시행령 [별표] '나. 상속(증여 그 밖의 무상으로 취득하는 경우를 포함한다)'은 시가표준액 1천만원 이상 5천만원 미만 18/1,000(특별시·광역시 외 14/1,000), 5천만원 이상 1억5천만원 미만 28/1,000(25/1,000), 1억5천만원 이상 42/1,000(39/1,000)으로 정합니다. 인터넷등기소 작성례도 서울 주택 시가표준액 3억원에 채권 12,600,000원(42/1,000)을 적었습니다. 상속인이 여러 명이면 각 상속인 지분별 시가표준액으로 계산하므로(등기신청안내서 ⑦㉱) 지분이 작으면 구간이 낮아질 수 있습니다. 은행에서 채권을 사서 바로 되파는 즉시매도를 하면 할인료만 부담하고, 은행이 알려주는 채권발행번호를 ⑦란에 적습니다.

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   신청서 작성 — 원인일자는 사망일, 부동산 표시는 등기기록 그대로

   ①부동산의 표시는 등기사항증명서와 똑같이 적습니다. 아파트는 '1동의 건물의 표시 → 전유부분의 건물의 표시 → 대지권의 표시' 순서이고(인터넷등기소 03-4 양식), 토지와 단독주택은 각각 일련번호를 붙입니다. ②등기원인과 그 연월일은 '○년 ○월 ○일 협의분할에 의한 상속'(또는 '상속')이며 연월일은 피상속인의 사망일입니다. 협의서 작성일을 적는 실수가 흔합니다. ③등기의 목적은 보통 '소유권이전', 피상속인이 공유자였다면 '갑구 ○번 ○○○지분 전부이전'. ⑤피상속인란은 등기기록상 소유자 표시와 일치하게, ⑥등기권리자란에는 받는 사람과 각자의 지분을 적습니다. 칸이 모자라면 별지를 쓰고 각 장 사이에 간인합니다.

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   수수료와 서류 편철 — 부동산 1개당 2만원

   등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2제2항(2025. 7. 29. 신설, 2025. 8. 1. 시행)은 상속(유증·사인증여 포함)을 원인으로 하는 이전등기의 신청수수료를 매 부동산마다 20,000원으로 정합니다. 전자표준양식으로 신청하면 17,000원입니다(제5조의5제2항). 아파트는 전유부분과 대지권이 한 개 부동산으로 1건, 토지와 그 위 단독주택은 2건입니다. 인터넷등기소 안내서가 권하는 편철 순서는 신청서 → 취득세 영수필확인서 → 등기신청수수료 영수필확인서 → 위임장 → 제적등본 → 가족관계증명서(상세) → 기본증명서(상세) → 친양자입양관계증명서(상세) → 상속재산분할협의서와 인감증명서(본인서명사실확인서) → 주민등록표초(등)본 → 토지·건축물대장등본입니다.

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   어디에 내나 — 2025년부터 관할 아닌 등기소도 가능

   원칙적으로 등기는 부동산 소재지 관할 등기소에 냅니다. 그런데 2025. 1. 31. 시행된 부동산등기법 제7조의3은 상속 또는 유증으로 인한 등기신청은 관할 등기소가 아닌 등기소도 처리할 수 있게 했고, 부동산등기규칙 제164조는 그 범위를 상속·유증으로 인한 소유권이전등기, 그리고 법정상속분 등기 후 협의분할 등으로 다시 하는 등기로 정합니다. 서울에 사는 자녀가 지방 부모님 집을 상속받을 때 가까운 등기소에 낼 수 있다는 뜻입니다. 이때는 인터넷등기소 03-8 관할특례 양식처럼 신청서 상단에 '부동산등기법 제7조의3에 의한 신청'을 적고, 관할이 아닌 부동산 소재 앞에 '(특례관할)'을 표시합니다. 상속인이 재외국민·외국인이거나 상속포기·대습상속·특별수익자·유언 상속분 지정이 있으면 기재사항과 첨부서면이 달라지므로 법무사 등 전문가와 상의하라고 인터넷등기소 안내서는 적고 있습니다.