① 기준은 '2기의 차임액'입니다 — 횟수가 아니라 금액
「민법」 제640조가 근거 조문입니다.
> 제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
문장을 자세히 보면 '2회 연체한 때'가 아니라 '연체액이 2기의 차임액에 달하는 때'입니다. 차이가 있습니다.
| 상황 (월세 50만원) | 연체 누계 | 2기에 달했나 |
|---|---|---|
| 7월·8월 두 달 치를 안 냄 | 100만원 | ⭕ |
| 3월에 한 달, 7월에 한 달 안 냄 (중간에 정상 납부) | 100만원 | ⭕ |
| 두 달 동안 30만원씩만 냄 | 40만원 | ❌ |
| 한 달 치만 안 냄 | 50만원 | ❌ |
연속일 필요는 없습니다. 띄엄띄엄 밀린 것도 합해서 2기분에 이르면 해당합니다. 반대로 매달 일부라도 내서 누계가 두 달 치에 못 미치면 제640조의 요건은 채워지지 않습니다.
② '해지할 수 있다'이지 '자동으로 해지된다'가 아닙니다
요건이 채워져도 계약이 저절로 끝나지는 않습니다. 임대인이 해지 의사를 밝혀야 효력이 생깁니다. 그래서 실무에서는 내용증명으로 해지 통지를 보내는 경우가 많습니다.
뒤집어 말하면, 해지 통지가 도달하기 전에 밀린 차임을 모두 갚으면 해지 사유가 해소됩니다. 두 달 치가 밀린 상태라 하더라도 집주인이 아직 아무 말이 없다면, 우선 연체액부터 정리하는 것이 가장 확실한 방법입니다.
③ 해지와 명도(퇴거)는 또 다른 문제입니다
계약이 해지되었다고 해서 임대인이 임의로 짐을 빼거나 잠금장치를 바꿀 수 있는 것은 아닙니다. 임차인이 스스로 나가지 않으면 법원의 명도소송과 강제집행 절차를 거쳐야 합니다. 임대인이 자력으로 점유를 빼앗는 행위는 별도의 법적 문제가 됩니다.
또 보증금이 남아 있다면 연체 차임은 보증금에서 공제되는 것이 보통입니다. 다만 '보증금이 있으니 몇 달 안 내도 된다'고 생각하면 곤란합니다. 판례는 연체 차임을 보증금에서 당연히 충당해야 하는 것은 아니라고 보고 있어, 보증금이 남아 있어도 제640조의 해지 사유는 성립할 수 있습니다.
④ 계약갱신요구권은 기준이 다릅니다 — '사실이 있는 경우'
해지와 별개로, 계약을 연장할 때도 연체 이력이 문제가 됩니다. 「주택임대차보호법」 제6조의3제1항은 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 하면서, 단서에서 예외 9가지를 듭니다. 그 첫 번째가 이것입니다.
> 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
제640조가 '달하는 때'라는 현재 상태를 말하는 것과 달리, 이쪽은 '사실이 있는 경우'라는 과거형입니다. 지금은 다 갚아 연체가 없더라도, 계약 기간 중 한 번이라도 2기분에 이른 적이 있으면 임대인이 갱신 거절을 할 수 있다는 뜻으로 읽힙니다. 연체를 정리했다고 갱신요구권까지 되살아나는 것은 아닌 셈입니다.
같은 법 제6조제3항도 "2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다"고 하여, 묵시적 갱신(자동 연장)에서도 같은 취지로 제외합니다.
⑤ 상가는 기준이 다릅니다
주택이 아니라 상가라면 「상가건물 임대차보호법」이 적용되고, 차임 연체와 관련한 기준이 주택과 다르게 정해져 있습니다. 상가 임대차 문제라면 이 글의 기준을 그대로 적용하지 마시고 해당 법을 따로 확인하셔야 합니다.
⑥ 지금 할 수 있는 일
- 임차인이라면 — 해지 통지를 받기 전에 연체액을 2기 미만으로 줄이는 것이 최우선입니다. 사정이 있다면 임대인과 분할 납부를 서면으로 합의해 두세요.
- 임대인이라면 — 연체 내역(입금일·금액)을 정리해 두고, 해지 통지는 내용증명으로 남기세요. 계좌 입금 내역이 가장 확실한 증거입니다.
계약 조건과 특약을 어떻게 적었는지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 계약서 항목별 안내는 주택임대차표준계약서에, 통지문 서식은 내용증명에 정리해 두었습니다.
여기 적은 내용은 「민법」과 「주택임대차보호법」 조문을 원문으로 확인해 정리한 일반적인 설명입니다. 실제로 해지가 유효한지, 보증금에서 얼마를 공제할 수 있는지는 연체 경위와 계약서 문구, 당사자가 주고받은 연락에 따라 판단이 달라집니다. 해지 통지를 보내거나 받으신 상황이라면 변호사·법무사와 상담하시고, 보증금 반환이 걸려 있다면 대한법률구조공단(국번없이 132)의 무료 상담도 이용해 보시길 권합니다.