① 결론 — 집주인 동의 없이는 안 됩니다. 동의서 '법정 양식'은 없습니다
임차인이 빌린 집을 다시 다른 사람에게 빌려주는 것을 전대차라고 합니다. 민법은 임대인의 동의 없는 전대를 금지하고, 어기면 임대인이 원래 임대차계약을 해지할 수 있게 합니다.
많이 찾는 '전대차 동의서'는 법령에 정해진 서식이 없습니다. 법제처 법령 별표·서식을 검색해도 전대 동의서 양식은 나오지 않고, 민법 제629조도 '동의'만 요구할 뿐 방식을 정하지 않습니다. 그래서 어떤 형식이든 임대인이 무엇에 동의했는지가 분명히 드러나는 서면을 남기는 것이 핵심입니다.
② 근거 조문
> 민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ① 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ② 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
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> 민법 제630조(전대의 효과) ① 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다.
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> 민법 제631조(전차인의 권리의 확정) 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다.
③ 동의가 있느냐 없느냐에 따라 달라지는 것
| 구분 | 임대인 동의 있음 | 임대인 동의 없음 |
|---|---|---|
| 원래 임대차 | 유지 | 임대인이 해지 가능(제629조제2항) |
| 전차인과 임대인 | 전차인이 임대인에게 직접 의무 부담(제630조) | 제630조·제631조의 전대 효과 규정이 적용되지 않음 |
| 임대인·임차인 합의 종료 | 전차인 권리 소멸 안 함(제631조) | 보호 규정 없음 |
| 주택 계약갱신 | — | 임대인의 갱신거절 사유(주택임대차보호법 제6조의3제1항제4호) |
| 상가 계약갱신 | 전차인이 임차인을 대위해 갱신요구 가능(상가건물 임대차보호법 제13조제2항) | 임대인의 갱신거절 사유(같은 법 제10조제1항제4호) |
예외: 건물의 소부분을 다른 사람에게 사용하게 하는 경우에는 제629조부터 제631조까지가 적용되지 않습니다(민법 제632조). 다만 어디까지가 '소부분'인지는 사안마다 다툼이 생길 수 있으니 동의를 받아 두는 편이 안전합니다.
④ 임대인 동의서에 적어 둘 것
법이 정한 기재사항은 없지만, 제629조~제631조가 다루는 내용을 특정해 두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.
1. 원 임대차 표시: 임대인·임차인 성명, 목적물 주소, 원 계약일과 기간
2. 전차인: 성명, 연락처(주민등록번호는 필요한 범위에서만)
3. 전대 범위: 집 전체인지, 방 한 칸 등 일부인지 구체적으로
4. 전대 기간: 원 임대차 기간 안에서 시작일과 종료일
5. 전대 조건: 전대보증금·월 차임·용도(주거/사무실 등)
6. 동의 문구와 날짜: "위 전대차에 동의합니다", 임대인 서명 또는 날인
7. 원 임대차 조건(원 계약상 차임·보증금 등)은 변경되지 않는다는 확인
동의서를 따로 쓰지 않고 전대차계약서에 '임대인 동의란'을 두어 임대인이 함께 서명하는 방법도 많이 씁니다. 전차인은 계약 전에 원 임대차계약서로 전대인이 실제 임차인인지와 전대 금지 특약이 있는지를, 등기사항증명서로 임대인이 실제 소유자인지를 확인하세요.
⑤ 자주 틀리는 점
- 구두 동의만 믿는 경우. 법이 서면을 요구하지는 않지만, 나중에 동의 여부를 다투면 입증이 어렵습니다.
- 원 계약서의 전대 금지 특약을 놓치는 경우. 특약이 있다면 동의서로 그 특약과의 관계를 분명히 해 두세요.
- 전차인이 전대인에게만 월세를 내면 끝이라고 생각하는 경우. 동의 있는 전대에서도 전차인은 전대인에게 낸 차임으로 임대인에게 대항하지 못합니다(제630조제1항 후단).
- 원 임대차 종료를 가볍게 보는 경우. 전대차는 원 임대차를 전제로 합니다. 임대인·임차인의 '합의'로 끝내는 경우는 제631조가 전차인을 보호하지만, 기간 만료나 임차인의 차임 연체 등으로 원 계약이 끝나면 전차인도 영향을 받을 수 있습니다. 전대보증금 규모를 신중히 정하세요.
전대차는 원 임대차, 전대차, 주택·상가 임대차보호법이 겹치는 영역이라 사안마다 결론이 달라질 수 있습니다. 계약 전에 대한법률구조공단·변호사·법무사나 주택임대차분쟁조정위원회(상가는 상가건물임대차분쟁조정위원회)와 상담하시기 바랍니다.