① 원칙: 자기 거주용 허가는 취득일부터 2년 실거주
- 토지거래허가구역에서 집을 '자기의 거주용 주택용지'로 쓰겠다고 허가받으면(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제12조제1호가목) 토지 취득일부터 2년 동안 허가받은 목적대로 써야 합니다(법 제17조제1항, 시행령 제14조제2항제1호)
- 그래서 세입자가 계속 사는 집을 사서 전세를 유지하는 방식(이른바 갭투자)은 원칙적으로 허가 목적에 맞지 않습니다
- 어기면 이행명령(3개월 이내) 뒤 이행강제금 — 직접 쓰지 않고 임대하면 취득가액의 7%, 방치하면 10%, 1년에 한 번씩 반복 부과(법 제18조, 시행령 제16조)
② 예외: 시행령 제14조의2제2항 임시특례 (2026. 10. 1. 시행분 기준)
아래를 모두 갖추면 2년 실거주 기간을 임대차(전세권) 계약의 최초 종료일부터 셉니다.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 매수인 | 2026. 5. 12. 당시 무주택세대 구성원이고, 허가 신청일까지 계속 무주택 |
| 주택용지 | 2026. 10. 1. 당시 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택용지 |
| 신청 기한 | 2027. 12. 31.까지 허가 신청 (임대사업자의 일부 아파트 매물은 기한이 따로 정해짐, 같은 항 제1호) |
| 허가 목적 | 자기 거주용 주택용지(법 제12조제1호가목) |
| 취득 기한 | 허가받은 날부터 4개월 안에 취득 |
- 다만 임대차 최초 종료일이 허가일부터 4개월 안이면 특례 없이 원래대로 취득일부터 2년입니다(같은 항 단서)
- 허가신청일 전에 기존 세입자와 2년 이내로 갱신하고 그 갱신 계약이 기한 전에 시작되면 갱신 계약 종료일이 기준입니다(같은 항 괄호)
- 조정대상지역의 다주택자 매물 등은 별도 특례(같은 조 제1항)가 있었지만 허가 신청 기한이 2026. 5. 9.로 이미 지났습니다
③ 일부만 임대하는 경우
단독주택·공동주택·근린생활시설을 취득해 실제로 쓰면서 일부만 임대하는 것은 이용 의무 위반 예외로 인정됩니다(시행령 제14조제1항제9호).
허가 신청서 칸별 작성법과 원본은 토지거래계약 허가 신청서 페이지에 있습니다. 특례 요건은 매물과 세대 사정에 따라 판단이 갈리니, 계약 전에 토지 소재지 시·군·구청 토지거래허가 담당부서에 해당 여부를 먼저 확인하고, 자금·세금 문제가 얽혀 있다면 세무사·법무사 상담을 함께 받으시기 바랍니다.