형제 셋이 도장을 다 찍은 날
대전에 사는 준호 씨(가명)는 올해 8월에 아버지를 여의었습니다. 어머니는 몇 해 전에 먼저 돌아가셨고, 남은 재산은 아버지 명의의 서울 아파트 한 채였습니다. 장례를 치르고 49재가 끝날 무렵 삼 남매가 모였습니다. 아파트에 아버지를 모시고 살았던 막내 여동생이 그 집을 받기로 하고, 준호 씨와 누나는 대신 아버지 예금을 나누기로 했습니다.
말로 정한 것을 종이로 남겨야 했습니다. 준호 씨는 인터넷에서 「상속재산분할협의서」 양식을 받아 셋의 이름과 주소를 적고, 각자 주민센터에서 인감증명서를 떼어 와 도장을 찍었습니다. 10월 둘째 주였습니다. "이제 등기만 하면 된다"고 생각하고 법무사 사무실 대신 직접 해 보기로 했습니다. 매매도 아니고 가족끼리 하는 일인데 어렵겠나 싶었습니다.
등기소 창구에서 담당자는 신청서를 한참 보더니 한 줄을 짚었습니다. "등기원인 날짜를 협의서 쓰신 날로 적으셨네요. 여기는 돌아가신 날을 적는 칸입니다." 준호 씨는 그 자리에서 고쳐 쓰지 못하고 신청서를 다시 출력하러 돌아와야 했습니다. 그리고 다시 서류를 챙기다가 더 급한 문제가 하나 있다는 걸 알게 됐습니다. 취득세 신고 기한이었습니다.
상속등기는 '혼자' 하는 등기입니다
매매로 집을 살 때는 파는 사람과 사는 사람이 함께 등기를 신청합니다. 「부동산등기법」 제23조제1항이 등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다고 정하기 때문입니다. 그런데 같은 조 제3항은 이렇게 예외를 둡니다.
> 상속, 법인의 합병, 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 포괄승계에 따른 등기는 등기권리자가 단독으로 신청한다.
돌아가신 분이 도장을 찍어 줄 수 없으니, 상속인이 혼자 신청하는 구조입니다. 그래서 상속등기 신청서에는 '등기의무자'란이 없고 대신 ⑤피상속인란이 있습니다. 대법원 인터넷등기소는 「등기신청양식」 게시판에 상속등기 신청서를 따로 올려 두었는데, 받을 방식에 따라 양식이 나뉩니다.
| 상황 | 인터넷등기소 양식 | 등기원인 |
|---|---|---|
| 상속인끼리 협의서를 써서 나눈다 | 03-3 협의분할에 의한 상속 | ○년 ○월 ○일 협의분할에 의한 상속 |
| 협의 없이 법정상속분대로 공동명의 | 03-1 상속 | ○년 ○월 ○일 상속 |
| 아파트·연립 등 구분건물 | 03-4 / 03-2 (구분건물) | 위와 같음 |
| 관할 아닌 등기소에 낸다 | 03-8 / 03-6 (관할특례) | 위와 같음 |
준호 씨처럼 한 사람이 집을 받기로 했다면 03-3, 아파트라면 03-4 양식입니다. 법정상속분대로 셋이 공동명의로 받은 뒤에 협의를 하면 경정등기를 한 번 더 해야 하니, 나눌 생각이 있으면 협의서부터 쓰고 바로 협의분할 등기를 하는 편이 한 번에 끝납니다.
틀리기 쉬운 칸 — ②등기원인과 그 연월일
준호 씨를 돌려보낸 그 칸입니다. 인터넷등기소 「등기신청안내서」는 이렇게 적습니다. 등기원인은 '협의분할에 의한 상속'으로 기재하고, 연월일은 피상속인의 사망일을 기재합니다.
협의분할을 언제 했든, 상속은 사망으로 개시되고(민법 제997조) 상속재산의 분할은 상속이 개시된 때로 소급해 효력이 생깁니다(민법 제1015조). 그래서 날짜는 기본증명서(상세)에 나오는 사망 일자 하나뿐입니다. 협의서 작성일, 신청일, 취득세 납부일 모두 이 칸에 들어가지 않습니다.
나머지 칸도 원칙은 같습니다. '등기기록에 있는 그대로' 적는 것입니다.
- ①부동산의 표시 — 등기사항증명서를 옆에 두고 옮깁니다. 아파트는 '1동의 건물의 표시 → 전유부분의 건물의 표시 → 대지권의 표시' 순서입니다. 등기기록과 건축물대장의 표시가 서로 다르면 먼저 부동산표시변경(경정)등기를 해야 합니다.
- ③등기의 목적 — 아버지 단독소유를 전부 넘기면 '소유권이전'. 아버지가 공유자였다면 '갑구 ○번 ○○○지분 전부이전'.
- ⑤피상속인 — 등기기록상 소유자 표시와 일치하게. 등기기록상 주소와 최종 주소가 다르면 주소변동내역이 들어간 초본이 필요합니다.
- ⑥등기권리자 — 협의분할이면 받기로 한 사람만, 여러 명이면 각자의 지분을 지분란에.
등기 기한은 없지만, 취득세 6개월이 마감입니다
매매 등기는 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항에 따라 잔금일부터 60일 안에 신청해야 합니다. 그런데 이 조항은 '소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자'가 대상이라 상속에는 적용되지 않습니다. 상속등기 자체에는 법정 기한이 없습니다.
대신 세금 쪽 기한이 있습니다. 「지방세법」 제20조제1항은 상속으로 인한 취득세를 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월) 안에 신고·납부하게 합니다. 같은 조 제4항은 그 전에 등기하려면 등기신청서를 접수하는 날까지 취득세를 내도록 합니다. 기한을 넘기면 「지방세기본법」 제53조의 무신고가산세(세액의 20%)와 제55조의 납부지연가산세가 붙습니다.
준호 씨의 아버지는 8월 14일에 돌아가셨습니다. 8월 31일부터 6개월, 즉 내년 2월 말일까지입니다. 아직 여유가 있었지만, 협의가 길어지는 집에서는 이 기한을 놓치는 일이 생깁니다.
비용은 네 가지 — 취득세, 채권, 수수료, 발급비
① 취득세. 상속 취득세 표준세율은 농지 2.3%, 농지 외 2.8%입니다(지방세법 제11조제1항제1호). 상속인 가구가 국내에 주택 1개만 갖게 되는 1가구 1주택 상속이면 같은 법 제15조제1항제2호에 따라 2.8%에서 중과기준세율 2%를 뺀 0.8%가 적용됩니다. 시행령 제29조는 여러 명이 공동으로 상속하면 지분이 가장 큰 상속인을 소유자로 보고, 지분이 같으면 그 주택에 거주하는 사람, 나이가 가장 많은 사람 순으로 판정합니다. 막내 여동생이 단독으로 받고 다른 주택이 없다면 0.8% 대상이 될 수 있다는 뜻입니다. 지방교육세는 (표준세율−2%)의 20%라 2.8% 기준이면 과세표준의 0.16%입니다(제151조제1항제1호). ② 국민주택채권. 상속등기에도 채권 매입 의무가 있습니다. 「주택도시기금법 시행령」 [별표]는 상속을 별도 항목으로 두고 시가표준액에 따라 비율을 정합니다.| 시가표준액 | 특별시·광역시 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|
| 1천만원 이상 5천만원 미만 | 18/1,000 | 14/1,000 |
| 5천만원 이상 1억5천만원 미만 | 28/1,000 | 25/1,000 |
| 1억5천만원 이상 | 42/1,000 | 39/1,000 |
인터넷등기소 작성례도 서울 주택 시가표준액 3억원에 채권 12,600,000원을 적었습니다. 대부분은 은행에서 사서 바로 되파는 즉시매도를 해 할인료만 부담합니다.
③ 등기신청수수료. 2025년 7월 「등기사항증명서 등 수수료규칙」이 바뀌어 8월 1일부터 상속등기는 부동산 1개마다 20,000원입니다(제5조의2제2항). 아파트는 전유부분과 대지권이 한 개 부동산이라 보통 2만원, 토지와 그 위 단독주택은 2개라 4만원입니다. 인터넷에 남아 있는 '1만 5천원' 안내는 옛 금액입니다. ④ 발급비. 가족관계증명서·기본증명서·제적등본·초본·대장등본·인감증명서 발급 수수료가 듭니다. 서류는 발행일부터 3개월 이내 것이어야 합니다.첨부서류 — 협의분할이면 '전원'의 인감이 핵심
인터넷등기소 안내서 기준으로 협의분할 상속등기에 붙이는 서류는 다음과 같습니다.
- 취득세 영수필확인서, 등기신청수수료 영수필확인서
- 피상속인의 기본증명서(상세)·가족관계증명서(상세)·친양자입양관계증명서(상세)·제적등본
- 피상속인·상속인의 주민등록표초본(또는 등본)
- 토지·건축물대장등본
- 상속재산분할협의서 + 상속인 전원의 인감증명서(또는 본인서명사실확인서)
- 대리인이 신청하면 위임장
상속재산분할협의서는 공동상속인 전원이 참가해 각자의 인감으로 날인해야 합니다. 여러 장이면 전원이 간인합니다. 한 명이라도 빠지면 협의분할 등기를 할 수 없습니다. 2순위 이하 상속인이 상속하는 경우에는 피상속인의 입양관계증명서(상세)도 필요합니다.
서울 아파트를 대전에서 — 관할특례
준호 씨의 마지막 고민은 장소였습니다. 아파트는 서울에 있고 삼 남매는 대전에 삽니다. 예전 같으면 서울 관할 등기소까지 가야 했습니다.
2025년 1월 31일 시행된 「부동산등기법」 제7조의3은 상속 또는 유증으로 인한 등기신청은 관할 등기소가 아닌 등기소도 처리할 수 있게 했습니다. 부동산등기규칙 제164조는 그 범위를 상속·유증으로 인한 소유권이전등기, 그리고 법정상속분 등기 뒤 협의분할 등으로 다시 하는 등기로 정합니다. 이렇게 낼 때는 인터넷등기소 03-8 양식처럼 신청서 상단에 '부동산등기법 제7조의3에 의한 신청'을 적고, 관할이 아닌 부동산 소재 앞에 '(특례관할)'을 붙입니다.
준호 씨의 여동생은 사망일로 날짜를 고친 신청서와 영수필확인서 두 장, 삼 남매의 인감증명서를 챙겨 대전의 등기소 창구에 다시 섰습니다.
순서 한 장으로
- 상속인 확정 — 피상속인의 가족관계증명서(상세)·제적등본으로 상속인 전원 확인
- 협의분할이면 상속재산분할협의서 작성 + 전원 인감증명서
- 시·군·구청 세무과에서 취득세 신고 → 납부서로 납부 (사망한 달 말일부터 6개월 안)
- 은행에서 국민주택채권 매입(즉시매도) → 채권발행번호 받기
- 등기신청수수료 납부(부동산 1개당 2만원)
- 신청서 작성 — 원인일자는 사망일, 부동산 표시는 등기기록 그대로
- 관할 등기소(또는 관할특례로 가까운 등기소)에 접수 → 등기필정보 수령
이 페이지 위쪽 서식에서 신청 유형(협의분할/법정상속), 부동산 종류(토지·주택/아파트), 관할특례 여부를 고르면 인터넷등기소 원본 양식대로 제목과 첨부서면이 바뀝니다. 원본 HWP·PDF 8종(협의분할·아파트·법정상속·관할특례)도 함께 내려받을 수 있습니다. 상속인 중에 재외국민·외국인이 있거나 상속포기·대습상속·유언이 있는 경우에는 서류가 달라지니 법무사 등 등기 전문가와 먼저 상의하세요. 취득세 감면 해당 여부는 관할 시·군·구청 세무과나 세무사에게 확인하는 것이 안전합니다.