① 결론 — 셀프등기는 법적으로 가능합니다
등기는 당사자가 신청하는 것이 원칙이고, 방문신청은 신청인 본인이나 그 대리인이 등기소에 출석해서 하면 됩니다. 법무사 선임은 의무가 아닙니다. 다만 매매등기는 매도인과 매수인이 공동으로 신청하는 구조라서, 매수인 혼자 하는 '셀프등기'도 실제로는 매도인의 서류와 위임을 받아 진행합니다.
② 근거 조문
> 부동산등기법 제23조(등기신청인) ① 등기는 법률에 다른 규정이 없는 경우에는 등기권리자(登記權利者)와 등기의무자(登記義務者)가 공동으로 신청한다.
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> 같은 법 제24조(등기신청의 방법) ① 1. 방문신청: 신청인 또는 그 대리인(代理人)이 등기소에 출석하여 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법 … 2. 전자신청: 전산정보처리조직을 이용하여 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법
③ 기한 세 가지 — 날짜 기준이 서로 다릅니다
| 할 일 | 기한 | 늦으면 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 부동산 거래신고 | 거래계약 체결일부터 30일 이내 | 500만원 이하 과태료 | 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조제1항, 제28조제2항 |
| 취득세 신고·납부 | 취득일(사실상의 잔금지급일)부터 60일 이내 | 무신고가산세 | 지방세법 제20조제1항, 시행령 제20조제2항, 지방세기본법 제53조 |
| 소유권이전등기 신청 | 반대급부의 이행이 완료된 날(잔금 지급일)부터 60일 이내 | 과태료 | 부동산등기 특별조치법 제2조제1항제1호, 제11조 |
중개사를 통해 계약했다면 거래신고는 개업공인중개사가 신고합니다(부동산 거래신고법 제3조제3항). 신고필증을 받으면 매수인은 「부동산등기 특별조치법」에 따른 검인을 받은 것으로 봅니다(같은 법 제3조제6항). 매매 계약서를 따로 구청에 들고 가 검인받을 필요가 없는 이유입니다.
④ 준비물 — 누가 무엇을 주는지
매도인에게 받을 것
- 등기필정보(등기권리증): 공동신청 시 등기의무자의 등기필정보를 제공해야 합니다(부동산등기법 제50조제2항).
- 부동산 매도용 인감증명서: 발급 때 매수인의 성명·주소·주민등록번호를 적어야 합니다(인감증명법 시행령 제13조제3항). 매도인은 신청서나 위임장에 그 인감을 찍어야 합니다(부동산등기규칙 제60조제1항제1호).
- 주소를 증명하는 정보(주민등록초본 등): 소유권이전등기는 등기의무자의 주소 증명도 필요합니다(규칙 제46조제1항제6호).
- 매수인에게 등기신청을 맡기는 위임장.
매수인이 준비할 것
- 매매계약서, 부동산거래계약 신고필증
- 본인 주소·주민등록번호 증명(주민등록표등본)
- 토지대장·건축물대장(규칙 제46조제1항제7호)
- 취득세 영수증, 국민주택채권 매입(주택도시기금법 제8조), 등기신청수수료 — 서면 18,000원·전자신청 10,000원(부동산등기법 제22조제3항, 등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2·제5조의5, 2025. 8. 1. 시행)
인감증명·주민등록표등본·초본·대장은 발행일부터 3개월 이내여야 합니다(규칙 제62조).
⑤ 잔금일 당일 흐름
1. 잔금을 치르면서 매도인 서류(등기필정보, 매도용 인감증명서, 초본, 위임장)를 받습니다.
2. 부동산 소재지 시·군·구청 또는 위택스에서 취득세를 신고·납부합니다.
3. 은행에서 국민주택채권을 매입합니다.
4. 신청서와 첨부서류를 갖춰 관할 등기소에 접수하거나 인터넷등기소로 전자신청합니다.
5. 등기가 끝나면 매수인 앞으로 등기필정보가 통지됩니다(부동산등기법 제50조제1항). 등기사항증명서로 최종 확인하세요.
⑥ 자주 틀리는 점
- 취득세율을 1~3%로만 기억하는 경우. 주택 유상취득은 취득당시가액 6억원 이하 1천분의 10, 9억원 초과 1천분의 30, 그 사이는 법정 계산식입니다(지방세법 제11조제1항제8호). 법인이거나 다주택 요건에 해당하면 중과세율이 적용될 수 있습니다(제13조의2제1항).
- 매도용 인감증명서의 매수인 정보가 틀린 경우. 주민등록번호 한 자리만 달라도 다시 발급받아야 합니다.
- 대장 속 부동산 표시와 신청서가 다른 경우. 등기사항증명서·대장을 그대로 옮겨 적으세요.
- 등기를 미루는 경우. 60일 기한을 넘기면 「부동산등기 특별조치법」 제11조의 과태료 대상이 되고, 그사이 매도인 쪽에 다른 권리가 설정될 위험도 생깁니다.
대출을 끼고 사거나(근저당 설정 동시 진행), 매도인 측 근저당 말소가 함께 필요한 거래는 서류가 훨씬 복잡해집니다. 이런 경우나 기재가 헷갈릴 때는 관할 등기소 민원창구나 법무사와, 취득세는 시·군·구청 세무부서와 먼저 상담하시기 바랍니다.