① 결론 — 계약서는 법적으로도, 실무적으로도 필요합니다
말로 한 증여도 성립은 하지만, 서면이 없으면 부모든 자녀든 해제할 수 있습니다. 게다가 증여를 원인으로 소유권이전등기를 하려면 시·군·구청의 검인을 받은 계약서를 등기소에 내야 합니다. 그래서 가족 사이라도 증여계약서 작성이 출발점입니다.
② 근거 조문
> 민법 제554조(증여의 의의) 증여는 당사자 일방이 무상으로 재산을 상대방에 수여하는 의사를 표시하고 상대방이 이를 승낙함으로써 그 효력이 생긴다.
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> 민법 제555조(서면에 의하지 아니한 증여와 해제) 증여의 의사가 서면으로 표시되지 아니한 경우에는 각 당사자는 이를 해제할 수 있다.
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> 민법 제186조 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.
계약서는 증여를 확정하고, 등기는 소유권을 옮깁니다.
「부동산등기 특별조치법」 제3조제1항은 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때 당사자, 목적부동산, 계약연월일 등을 적은 계약서에 부동산 소재지 시장·군수·구청장의 검인을 받도록 합니다.
③ 기한 한눈에 보기
| 할 일 | 기한 | 근거 |
|---|---|---|
| 소유권이전등기 신청 | 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내 | 부동산등기 특별조치법 제2조제1항제2호 |
| 취득세 신고·납부 | 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 | 지방세법 제20조제1항 |
| 증여세 신고 | 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 | 상속세 및 증여세법 제68조제1항 |
무상취득은 계약일에 취득한 것으로 보고(지방세법 시행령 제20조제1항), 등기 신청서 접수일까지는 취득세를 내야 합니다(지방세법 제20조제4항). 증여세는 받는 사람(자녀)이 냅니다(상속세 및 증여세법 제4조의2).
④ 세금 계산에 쓰이는 숫자
- 증여재산공제(상속세 및 증여세법 제53조제2호): 직계존속에게 받으면 5천만원, 미성년자는 2천만원. 증여 전 10년 이내에 공제받은 금액과 합해서 이 한도를 넘지 못합니다.
- 10년 합산(제47조제2항): 같은 사람(직계존속이면 그 배우자 포함)에게 10년 이내 받은 증여가 1천만원 이상이면 합산합니다.
- 세율(제56조 → 제26조): 과세표준 1억원 이하 10%, 1억원 초과~5억원 이하 20%, 5억원 초과~10억원 이하 30%, 10억원 초과~30억원 이하 40%, 30억원 초과 50%의 누진세율.
- 기한 내 신고하면 산출세액의 100분의 3을 공제하고(제69조제2항), 신고하지 않으면 일반적으로 납부세액의 100분의 20이 무신고가산세로 붙습니다(국세기본법 제47조의2).
- 취득세율: 상속 외 무상취득은 1천분의 35입니다(지방세법 제11조제1항제2호). 다만 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택은 중과될 수 있고, 1세대 1주택자의 주택을 배우자·직계존비속이 받는 경우 등은 중과에서 제외됩니다(지방세법 제13조의2제2항, 시행령 제28조의6).
⑤ 실제 절차와 준비물
1. 등기사항전부증명서를 떼어 부동산 표시를 그대로 옮겨 계약서를 쓰고, 부모(증여인)는 인감도장, 자녀(수증인)는 서명 또는 날인합니다.
2. 부동산 소재지 시·군·구청에서 계약서 검인을 받습니다.
3. 취득세를 신고·납부하고, 등기 신청에 필요한 국민주택채권을 매입합니다(주택도시기금법 제8조).
4. 부모와 자녀가 공동으로 등기를 신청합니다(부동산등기법 제23조제1항). 첨부서류는 검인 계약서, 부모의 등기필정보(제50조제2항)와 인감증명(부동산등기규칙 제60조제1항제1호), 주소 증명, 토지·건축물대장이며, 인감증명·등본·대장은 발행일부터 3개월 이내여야 합니다(규칙 제62조).
5. 홈택스 또는 관할 세무서에 증여세를 신고합니다.
⑥ 자주 틀리는 점
- '말로 한 증여는 무효'가 아닙니다. 효력은 있지만 해제할 수 있는 불안정한 상태이고, 등기를 하려면 어차피 검인 계약서가 필요합니다.
- 증여세 기한을 등기일부터 세는 실수. 기준은 증여받은 날이 속하는 달의 말일입니다.
- 5천만원 공제를 매번 받는 줄 아는 경우. 10년간 합산한 한도입니다.
- 자녀가 싸게 '사는' 형식이면 괜찮다는 생각. 지방세법은 배우자·직계존비속의 부동산 취득을 원칙적으로 증여로 보고, 소득 등으로 대가 지급이 증명되는 경우 등만 예외로 합니다(제7조제11항). 가족 간 부담부증여도 채무 인수가 없는 것으로 추정됩니다(상속세 및 증여세법 제47조제3항).
- 등기를 상당한 사유 없이 60일 넘기면 과태료 대상입니다(부동산등기 특별조치법 제11조).
실제 세액은 부동산 평가액, 10년 내 다른 증여, 주택 수와 지역에 따라 크게 달라집니다. 증여 시기와 방식을 정하기 전에 세무사와 상담하고, 등기 서류는 법무사 또는 관할 등기소, 취득세는 부동산 소재지 시·군·구청 세무부서에 확인하시기 바랍니다.