남은 계약 기간, 그냥 두기 아까웠던 지현 씨
회사 발령으로 지방에 내려가게 된 김지현 씨(29세)는 고민에 빠졌습니다. 전세로 살던 오피스텔 계약이 8개월이나 남아 있었거든요. 보증금을 그냥 묶어두기도, 위약금을 물고 중도 해지하기도 아까웠습니다.
그때 후배가 "그 방 제가 몇 달만 쓰면 안 돼요?" 하고 물어왔습니다. 지현 씨는 "그럼 내가 받은 방을 너한테 다시 빌려주면 되겠다" 싶었죠. 이게 바로 전대차입니다.
전대차, 마음대로 하면 계약이 깨질 수 있습니다
여기서 가장 많은 사람이 놓치는 게 있습니다. 내가 세든 집이라도 집주인(임대인)의 동의 없이 남에게 다시 빌려줄 수는 없다는 점입니다.
민법 제629조는 이렇게 정합니다.
- 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대하지 못한다
- 이를 위반하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다
즉, 동의 없이 전대했다가 집주인이 알게 되면 원래 내 전세계약 자체가 해지될 수 있습니다. 후배에게 빌려주려다 내 보증금까지 위험해지는 거죠.
그래서 전대차계약서를 쓸 때 가장 먼저 할 일은 집주인의 서면 동의를 받는 것입니다.
1단계: 집주인 동의부터 서면으로
전화로 "네, 그러세요" 하는 구두 동의는 나중에 분쟁이 생기면 입증하기 어렵습니다. 전대차계약서 안에 임대인 동의란을 두어 집주인의 서명·날인을 받거나, 별도의 전대 동의서를 받아두세요. 이게 전대차에서 가장 중요한 한 가지입니다.
2단계: 원 임대차 기간을 넘기지 마세요
전대차 기간은 내가 집주인과 맺은 원래 계약의 잔여기간을 넘을 수 없습니다. 지현 씨의 계약이 8개월 남았다면, 후배와의 전대차도 최대 8개월입니다. 원 계약이 끝나면 전대차도 함께 끝납니다.
3단계: 빌려주는 '범위'를 정확히 적으세요
방 전체를 빌려주는지, 방 한 칸만 빌려주는지 명확히 해야 합니다. 일부만 전대하면서 범위를 특정하지 않으면 "여기까지 써도 되는 거 아니었어요?" 하는 다툼이 생깁니다. 소재지·구조·면적은 원 임대차계약서와 똑같이 맞춰 적으세요.
4단계: 보증금·차임·관리비를 분명히
전대보증금, 월 차임, 관리비를 누가 얼마나 부담하는지 적습니다. 계약금·중도금·잔금 지급일과 입금 계좌 명의도 확인하세요. 전차인(다시 빌리는 사람) 입장에서는 보증금 보호를 위해 전입신고와 확정일자를 받아두는 게 좋지만, 전대차는 대항력·우선변제에서 원 임대차보다 불리할 수 있다는 점도 알아두어야 합니다.
5단계: 세 사람이 서명하고 각자 보관
전대인(지현 씨), 전차인(후배), 그리고 임대인(집주인)까지 — 계약서는 3부를 만들어 각자 한 부씩 보관하는 것이 가장 안전합니다. 특히 임대인 동의란의 서명·날인이 빠지면 동의 사실을 증명하기 어려우니 꼭 확인하세요.
정리하면
전대차는 "내 계약이 남았으니 잠깐 빌려주는 것"처럼 가볍게 보이지만, 집주인 동의라는 관문을 놓치면 내 보증금까지 위험해지는 계약입니다.
- ✅ 집주인 서면 동의 (민법 제629조)
- ✅ 원 임대차 잔여기간 이내로
- ✅ 전대 범위·면적 특정
- ✅ 보증금·차임·관리비 명확히
- ✅ 전대인·전차인·임대인 3면 서명
이 다섯 가지만 지키면 전대차는 남은 계약을 현명하게 활용하는 좋은 방법이 됩니다. 전대차계약서 양식에서 항목별 작성 가이드와 함께 바로 작성하고 PDF로 내려받을 수 있습니다.